Новая Паттайя: сезон круглый год

Ноя 01, 2013 author Знакомьтесь ваш риелтор Комментарии к записи Новая Паттайя: сезон круглый год отключены

Уже достигнут баланс, когда и вторичка, и первичка продается одинаково хорошо. Основное правило нынче таково: разумная цена дает удачную сделку

Хайнер Мессинг – старожил паттайского рынка недвижимости, возглавляющий агентство Siam Properties уже 18 лет. Его репутация безупречна, а опыт позволяет не только предоставлять клиентам колоссальную базу объектов, но и помогать им профессиональным советом. Сегодня г-н Мессинг рассказал нашему журналу о последних трендах на рынке и развеял некоторые слухи, а напоследок предложил потенциальным покупателям целый тур по недвижимости.

– Как Вы считаете, изменился ли сегодняшний покупатель недвижимости в Паттайе?
– Сейчас людям интересна качественная недвижимость. Больше всего востребовано жилье в ценовой категории 5,5‑7 млн батов (как правило, это квартиры от 5,5 и дома от 6,5 млн). Однако цена должна быть реальной. Никто не хочет платить 5 млн за дом, реально стоящий 4 млн, но желающих купить дом ценой в 7 млн за 6‑6,5 – более чем достаточно. Так что, если у вас имеется объект на продажу, вам нужно чуть сбросить цену (не теряя при этом дохода) – и покупатель найдется! За примерами не нужно далеко ходить: мы недавно продали несколько объектов сразу же после того, как продавцы сделали скидку на 5‑7 %. Всего три-четыре года назад, если вы снижали цену даже с 7 до 4 млн, клиента просто не было. Сегодня же все изменилось. Хорошее предложение находит своего покупателя быстро. И я вижу, что сейчас на рынке дела обстоят великолепно.

– С чем это связано, на Ваш взгляд?
– Прежде всего, с развитием самого города. В Паттайю прибывает все больше людей со своими мотивами покупки недвижимости. Раньше я часто говорил, что здесь работает правило: «умный покупатель приходит в низкий сезон». В это время и цены ниже, и агенты не загружены работой. Они могут уделить клиенту больше внимания и времени. Но в этот низкий сезон все изменилось: август был самым загруженным из всех месяцев, которые я помню за свою биографию. Мы заключили не одну-две ожидаемых нами сделки, а шесть-семь, причем на дорогую недвижимость – от 6 до 17 млн батов. В нашем городе, пожалуй, скоро совсем не останется низкого сезона. Его по факту нет уже сейчас: зайдите в кафе, ресторан, магазин или просто выйдите на улицу – всюду множество людей.
– Осенью активность сохранилась?
– В сентябре наблюдался некоторый спад, однако рынок опять активизировался. Кстати, число русских покупателей (я имею в виду весь русскоязычный рынок – Россия, Украина, Казахстан и так далее) уменьшилось – в прошлом году их было 60 %, а в этом – всего 40 %. Но не потому, что их стало меньше, просто осуществляется больше сделок в целом. Вернулись европейцы с деньгами, активизировались тайцы – их привлекли новости о большом будущем, пришедшем вместе со скоростными поездами, которые, по плану, свяжут север Таиланда с Китаем. Север нашей страны уже сейчас наводнили китайские бизнесмены. Это означает не только начало строительства новых фабрик, но и оживление рынка недвижимости. К тому же и сама жизнь с каждым днем становится комфортнее. Вот вам маленький пример из моей жизни. На днях прошел тайфун с сильным ветром и дождем. У меня дома, в Восточной Паттайе, пропало электричество. Но я едва успел зажечь свечи и налить бокал вина, как свет включился снова. Десять лет назад при таком же шторме на это ушло бы несколько часов. Казалось бы, мелочь, но она показывает, как и в какую сторону меняется ситуация, и это притягивает людей.
– А что Вы скажете по поводу слухов о пресловутом «пузыре»?
– Недавно один из моих клиентов завел об этом разговор. Я убедил его, что это всего лишь слухи. Я знаю, о чем говорю, потому что повидал немало «пузырей» за свою карьеру – и у себя дома, в Германии, и здесь, в 2004‑2005 годах. Я хотел бы обратить внимание, что в те времена новая квартира могла сменить владельца до своей сдачи в эксплуатацию три-четыре раза. Самый очевидный признак спекуляций – низкий, по сравнению с бронированием, показатель передачи прав на собственность. Сейчас же я вижу совсем иное. В популярных проектах – и в высотных, и в малоэтажных – продажи стабильны. Все хорошие юниты раскупаются очень быстро. Но большинство квартир (а мы имеем десятки транзакций в день) идут к конечным пользователям. Сегодня в Паттайе спекуляции вообще не имеют смысла. Дорогие проекты хорошего качества с видом на море и так стоят очень дорого, более 100 тыс. за кв. м, и эта цена стабильна. Недавно я общался с владельцем дорогой недвижимости и спросил, зачем она ему. Оказалось, он собирается сдавать ее в аренду. То есть куплена квартира не для спекуляций, а для заработка! В его ситуации речь идет о дорогом жилье, более 17 млн, однако стоимость 1 кв. м составляет всего 86 тыс. За вид на море и хороший проект это немного, и вполне реально продать дороже. Но он и не думает этого делать. И таких покупателей достаточно. И это совсем не удивительно: богатые люди заработали деньги своим умом, а значит, наивно ожидать, что они бездумно с ними расстанутся. Такие люди обычно твердо знают, за что платят.
– Получается, что недвижимость стали чаще покупать для сдачи в аренду?
– Да, инвестиции в аренду растут. Не далее чем на прошлой неделе мы продали квартиру в проекте City Center Residence именно такому клиенту. Он четко понимал, что локация идеальна для аренды. Посмотрите сами: все хорошие кондо в центре (например, такие комплексы, как APUS или City Gаrden) полностью сданы, там практически нет пустых квартир. Причем цены составляют до 30‑40 тыс. в месяц. Более того, сейчас многие девелоперы предлагают скидку в 6 %, если вы платите всю сумму наперед. Что это дает? По факту, вы имеете доход от аренды на те два года, что строится кондо. Это даже лучше, чем аренда, ведь у вас нет жильцов и не нужно приводить квартиру в порядок после каждого из них. Конечно, это работает только при условии, что девелопер хорошо проверенный и вы можете ему доверять. При таком условии это даже выгоднее, чем банковский вариант. Кстати, об аренде… Сейчас Джомтьен – достойная альтернатива центру, тем более что он намного спокойнее и уютнее для туриста: вы можете пешком прогуляться к морю. Говорят, там ожидается слишком много квартир, но взгляните на ситуацию уже сейчас: готовые проекты, тот же Рark Lane, практически заполнены. Если вы попросите показать квартиры под сдачу, их будет две-три, а не 20, как можно было бы ожидать. Другой пример – View Talay Residences. Хотя это далеко не новое здание, оно по‑прежнему в цене и сдается очень хорошо.
– Какие еще тенденции рынка Вы можете обозначить?
– Сейчас появились такие интересные предложения, как бутиковые кондо. Хороший пример – Sky Light. Да, он дороже аналогов, но он уникален, и, я думаю, это будет самый востребованный проект на Джомтьене, учитывая высокий дизайн и качество. Посетите их шоу-рум – на мой взгляд, один из лучших в городе. Я уверен, что квартиры в этом проекте будут сдаваться по хорошей цене. По-моему, строительство таких кондо – очень умный ход, учитывая то, что земля в хороших районах стоит умопомрачительно дорого (к примеру, район от Сои Букхао до Второй улицы – там сейчас как раз строятся такие проекты, как Golden Tulip и Avenue). Бутиковые проекты позволяют оптимально использовать малые участки. За счет эксклюзивного дизайна и высокого качества апартаменты в них, с одной стороны, дороже, а с другой – востребованнее, что означает хорошую отдачу как для девелопера, так и для будущего владельца.
– Основные сделки проходят сейчас по новостройкам или по вторичке?
– Уже достигнут баланс, когда и вторичка, и первичка продаются одинаково хорошо. Некоторое время существовал определенный перекос: в основном продавалась первичка. Причин тому было множество: и более низкие цены, и проекты поинтереснее, и рассрочки. Но сейчас все пришло в норму, когда свою долю имеют и первичка, и вторичка, и рисейл. Главное правило нынче таково: разумная цена дает удачную сделку. И я могу подтвердить это не только на примере своего агентства. Я часто общаюсь с коллегами (например, из ассоциации REBA) и вижу: все они говорят то же, что и я.
– Расскажите вкратце о Вашем туре по недвижимости.
– Наш Property Tour все так же популярен. В программу тура входит посещение лучших восемнадцати проектов в разной ценовой категории. Наши сотрудники ознакомят вас с ними, рассказав обо всех плюсах и минусах. Поскольку сейчас в Паттайе огромное количество проектов, то при подготовке Property Tour мы подобрали кондо только самых надежных компаний, а значит, покупатель может спокойно выбирать жилье, зная, что о безопасности инвестиций уже позаботились сотрудники агентства Siam Properties. Преимущества тура очевидны: всего за один-два дня можно осмотреть основные строящиеся кондоминиумы города и выбрать именно тот, который будет идеально соответствовать вашим представлениям о доме мечты в Паттайе. И не забывайте, что, бронируя квартиры в рамках Property Tour, вы получаете подарки – iPhone, iPad или пять ночей в Holiday Inn!