Сезон 2014-2015: Пять советов покупателю
Своим мнением делится наш постоянный эксперт, директор международного агентства недвижимости 2Thai Euro Asia / интернет-портал 2THAI.ru Эрнест Новик.
Согласно букве российского закона, у покупателя не возникает обязанности декларировать свою покупку в России, поскольку официально дом остается собственностью тайского юридического лица
– Добрый день, Эрнест! Вы сами выбрали эту тему интервью, но она довольно избитая. Какой смысл давать одни и те же советы каждый сезон?
– Дело в том, что текущий сезон кардинально отличается от всех предыдущих как минимум за последние 5‑6 лет. По прогнозам, в 2014 году Таиланд потеряет порядка 1 млн туристов. Поток европейцев уменьшился в основном из‑за военного переворота, поток россиян – из‑за политики, санкций и резкого роста курса доллара. При этом количество жилья – как готового, так и строящегося – увеличилось. В результате при общем снижении спроса на недвижимость среди иностранцев мы имеем жесточайшую конкуренцию среди застройщиков и среди агентов.
– Резонно. Тогда давайте советовать.
– Совет № 1: если кто еще раздумывает над покупкой жилья в Таиланде – даже не думайте, покупайте прямо сейчас. Возможно, через год-два россиянам будет крайне проблематично (или вообще невозможно) приобрести недвижимость за рубежом. В свете различных санкций Россия предпринимает меры, необходимые для отстаивания национальных интересов. Активные работы по созданию национальной платежной системы, разговоры о запрете хождения иностранной валюты, запрет госслужащим на выезд в ряд стран, запрет чиновникам иметь недвижимость и счета за рубежом, запрет продажи дорожных чеков и ужесточение правил перевода средств за рубеж – все это звенья одной цепи.
– Убедили. Идем дальше.
– Совет № 2: четко определитесь, что и для каких целей вы покупаете. Не менее 90 % покупателей сначала покупают, увидев яркую рекламу и красивые картинки, а потом начинают разбираться, что же они приобрели и как это использовать. Идеального жилья (как и идеальных жен) не бывает. В каждом проекте есть свои нюансы, плюсы и минусы. Чтобы принять правильное решение – их просто следует знать, а для этого нужно здесь жить и «вариться» в этом бизнесе. Нет жилья, которое будет быстрее всего расти в цене, при этом одинаково лучше всех сдаваться в аренду, идеально подходить для постоянного проживания, находиться рядом со всей городской инфраструктурой, быть самым ликвидным на рынке и давать вам наибольшую прибыль при продаже хоть через год, хоть через десятилетие. Как минимум четыре из пяти покупателей неожиданно открывают для себя массу неприятных нюансов только потому, что не потрудились вникнуть в суть и не нашли времени для анализа рынка.
ЭКСПЕРТ
Эрнест Новик,
Директор агентства недвижимости Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2-thai.ru
Сайт: www.2thai.ru
Тел. 0872945416
– Судя по всему, отсюда вытекает следующий совет?
– Да! Совет № 3: покупайте у профессионального и опытного агента. Он сможет дать объективную картину рынка и посоветовать именно то, что подойдет конкретному клиенту.
– Но в Паттайе свыше 400 агентств! Как найти правильное?
– Тут нужно включать мозги, изучать, искать тех, кто на рынке давно и предлагает полный спектр как недвижимости, так и услуг. К сожалению, это не так просто. Я сам живу здесь с 2003 года, на этом рынке работаю с 2007‑го. На нашем сайте все именно так и написано. Там же можно найти информацию по практически всем новостройкам и порядка 2 тыс. предложений по вторичке. И это все – правда.
Сейчас же каждое второе агентство утверждает, что на рынке уже 7‑10 лет, что у них все риелторы – профессионалы со стажем чуть ли не с 90‑х годов, что они первые или лучшие в Паттайе. Но в 95 % случаев это сладкая ложь! Называть конкретные компании не буду – по этическим причинам.
Вот портрет типичного агента сегодня – под эти критерии подойдут девятеро из десяти. Такой агент продает с десяток самых раскрученных на рынке новостроек (где платят наибольшую комиссию). Покупать недвижимость на вторичном рынке он категорически не рекомендует, поскольку просто не знает, где ее взять и как ее оформить. Его сайт (если он вообще есть) содержит пару десятков страниц с той же десяткой новостроек, обещаниями золотых гор, скидок, подарков. Никакой объективной картины рынка он не даст. Ему это не нужно. Главное – «проехать по ушам» клиента и продать любой ценой даже в ущерб интересам покупателя.
Поэтому не поленитесь – это вполне нормально – посетить офис, вежливо попросить показать паспорт и разрешение на работу. Не меньше трети агентов работают без разрешительных документов, а есть и такие, у которых нет ничего, кроме визитной карточки.
– Что еще можете посоветовать?
– Совет № 4. Как бы это покорректнее сказать?.. Наверное так: не стремитесь купить напрямую в офисе застройщика. И это не потому, что там работают плохие менеджеры – отнюдь нет. Просто любой менеджер застройщика будет в лучшем случае нахваливать свой проект, а в худшем – еще и поливать грязью конкурентов. Всей правды он никогда не скажет, поскольку ему нужно продать любой ценой только свой товар. В противном случае он останется без заработка, и в конце концов его уволят. Покупать ли при таком раскладе у застройщика – думайте сами!
– Каков же будет заключительный совет?
– Совет № 5: серьезно задумайтесь, а не купить ли недвижимость на имя тайской компании? Оговорюсь сразу – такая покупка вряд ли подойдет людям, которые накопили миллион-другой и хотят вложить его в ликвидный актив для дальнейшей перепродажи с прибылью. Квартира, оформленная на тайскую компанию, обычно значительно дешевле, но менее ликвидна. Я бы предложил рассмотреть такую покупку людям небедным, особенно в свете вышеописанных изменений в России. Поясню. В Таиланде иностранцу можно купить квартиру на свое (иностранное) имя. Оформление, в отличие от той же России, например, занимает пару часов, но в случае принятия в Российской Федерации закона о декларировании зарубежной недвижимости – о такой квартире либо придется заявить в компетентные органы, либо не заявлять и напрямую нарушить закон. Однако с недвижимостью в Таиланде всего этого можно абсолютно законно избежать. Дело в том, что в Таиланде, где иностранцам запрещено иметь в собственности землю, вот уже более 30 лет исправно функционирует модель опосредованной реализации имущественных прав иностранных граждан на недвижимость путем оформления имущества на тайскую компанию, то есть земля (и дом) или квартира принадлежат компании, а компания принадлежит де-факто иностранцу. При этом, согласно букве российского закона, у покупателя не возникает обязанности декларировать в России свою покупку, поскольку официально дом остается собственностью тайского юридического лица, в то время как принадлежащая россиянину доля в уставном капитале компании с ограниченной ответственностью не является ценной бумагой и не подпадает под запретительную норму закона. Но при этом иностранец полностью контролирует эту самую компанию! Таким образом, покупка недвижимости на имя тайской компании гарантирует российскому покупателю защиту от необходимости декларирования такой недвижимости на родине. Кроме того, квартира, купленная на тайское имя, будет дешевле на 10‑25 %, а владение тайским юридическим лицом в дальнейшем при желании может упростить вам открытие тут бизнеса и способствовать получению долгосрочной визы. Но, повторюсь, продать квартиру, оформленную на тайскую компанию, несколько тяжелее, зато в будущем вам не придется «сдаваться» в компетентные органы и платить налог в России за свою недвижимость в Таиланде.
– Спасибо. Надеюсь, покупатели прислушаются к Вашим советам.
– Я тоже очень надеюсь, что читателям вашего журнала будет интересно мое мнение. happy wheels
