Журнал "Таиланд"

  • Главная
  • НОВЫЙ САЙТ
  • Новости
  • Новостройка
  • Архив журнала
  • Реклама на сайте
    • Компания
    • Журнал
    • Цены и распространение
  • Контакты

Самоучитель по недвижимости: Что покупать в кризис?

Dec 09, 2014 author Знакомьтесь ваш риелтор Comments Off on Самоучитель по недвижимости: Что покупать в кризис?


2thai1

Своим мнением делится наш постоянный эксперт, директор международного агентства недвижимости 2Thai Euro Asia / интернет-портал 2THAI.ru Эрнест Новик.

Рынок недвижимости Паттайи изменился – и чрезвычайно сильно

– День добрый, Эрнест! Кризис в России, похоже, на самом деле наступил. Стоит ли вообще покупать в такое время? Может, лучше направить усилия на то, чтобы как‑то сохранить нажитое, а не вкладывать деньги в недвижимость на другом конце света?
– Вы попали прямо в яблочко. Действительно, на сегодняшний день главная задача большинства россиян заключается в том, чтобы сохранить привычный для себя уровень жизни в ситуации, когда реальные доходы в России падают и будут падать. Однако недвижимость в Таиланде покупать можно и нужно. Мы всегда старались работать с вдумчивыми клиентами, я бы сказал, с покупателями-интеллектуалами, цель которых была не купить вообще, а купить правильно, чтобы сохранить и преумножить. Именно на таких людей и рассчитана эта статья. Теперь давайте разбираться, куда нужно вкладывать деньги, чтобы их как минимум сохранить в наши нелегкие времена.
– Только не говорите, что наилучший способ их сохранить – это купить квартиру или дом в Таиланде!
– Уровень сбережений у всех разный. Кто‑то на свои кровные уже успел прикупить всей семье внезапно подешевевшие смартфоны, кто‑то упаковал дом новенькой бытовой техникой, кто‑то приобрел новое авто по бросовым ценам, кто‑то посчитал выгодным в последний момент вляпаться в рублевую ипотеку в России. А кто‑то сейчас поехал в Таиланд и купил недвижимость – таких немного, но некоторые из купивших не прогадали. Вообще‑то любой кризис – самое время покупать недвижимость по дешевке. Главное – знать, что именно покупать, и как раз в кризисный период консультации профессионального риелтора помогут вам не только сохранить, но и преумножить ваши обесценивающиеся рубли.
– То есть инвестиции в недвижимость Таиланда до сих пор выгодны?
– Чтобы правильно разобраться в ситуации, давайте определимся, что такое инвестиции в недвижимость, а точнее – что же подразумевается под ними в Таиланде вообще и Паттайе в частности. Если сравнить рекламу недвижимости, скажем, в 2009 и 2015 году, складывается впечатление, что ничего не изменилось. Везде только и слышишь: чтобы хорошенько заработать, нужно купить новостройку желательно на стадии пресейла: за 2‑3 года ее цена возрастет на 35‑45 %, и, продав ее, вы получите чуть ли не 50‑80 % годовых с учетом беспроцентной рассрочки платежа. Так действительно бывало, но далеко не всегда и не во всех проектах! Следует учесть, что на дворе уже 2015 год, абсолютно новые реалии – и такой подход не работает. Не работает, как выясняется, уже минимум год-полтора, а по отдельным проектам и того больше. Несмотря на это, многие до сих пор верят подобным небылицам, покупают все подряд новостройки, мечтая сказочно обогатиться в кратчайший срок. Так вот – такие действия на сегодняшний день в корне ошибочны! Сейчас, в период кризиса, как никогда важно думать, что, почем и для чего покупать. И с приобретением новостройки нужно быть крайне осторожным – лучше обратиться к риелтору, который точно знает рынок лучше.
2thai
ЭКСПЕРТ
Эрнест Новик,
Директор агентства недвижимости Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2-thai.ru
Сайт: www.2­thai.ru
Тел. 087­294­5416

– Ну прям без вашего брата-агента никуда! Вот умеете вы себя похвалить!
– Приведу конкретный пример. Еще в начале лета приходит к нам клиент: хочет продать десять квартир в одной очень перспективной новостройке. «А почему вы считаете ее перспективной?» – спрашиваю я. «Ну так я брал квартиры оптом, по дешевке, напрямую у инвестора полгода назад», – отвечает он. Начинаем разбираться. Все квартиры с видом на море, но (!) на второй линии, цены для перепродажи – 120 тыс. батов за кв. м (то есть космические). За эти деньги или даже дешевле на 20‑30 % можно купить готовую квартиру с панорамным видом на первой линии! «Но ведь у застройщика таких квартир даже близко нет. Всё продано, а то, что есть, продается по 140 тыс.! Сейчас мои квартиры разлетятся, как горячие пирожки!» Между тем в этом проекте одна компания выступила как еще более глобальный инвестор. Достаю ее прайс-лист – там на продажу уже 80 квартир, и цены ниже, и первый взнос в два раза меньше. То есть пока те парни свои 80 квартир не продадут, про свои десять клиент может вообще забыть. Только вот заморочка – надо регулярно погашать текущие платежи по 3 млн батов в квартал. Я, как любой риелтор в Паттайе, об этом знал. Если мои клиенты и покупали в той новостройке, то исключительно для себя – ну понравилось людям там. А тем, кто хотел заработать на перепродаже, мы продавали совсем другие проекты, и там они реально заработали. Вот что значит считать себя самым умным и покупать самому!
– Ну а сейчас разве что‑то поменялось на рынке? Ведь кризис коснулся только России?
– Рынок недвижимости Паттайи изменился – и чрезвычайно сильно. Прежде всего русский рынок – в Паттайе он давал примерно 40‑45 % продаж, а по отдельным проектам доходило до 75‑80 %. Мы не будем вдаваться в экономические и политические подробности произошедшего, но в сухом остатке имеем увеличение курса доллара за год с 33 до 60‑70 рублей (а фантастический еще недавно рубеж в 80 рублей за доллар уже был пробит на валютных торгах в Москве). В результате львиная доля купленного россиянами жилья вывалилась обратно на рынок в виде перепродажи контрактов – очень часто даже в убыток и по ценам ниже застройщика. Естественно, в ближайшие год-полтора перепродать с хорошей прибылью практически любую новостройку будет крайне проблематично: потенциальный покупатель всегда сможет приобрести то, что скидывают по дешевке.
В этом смысле показателен один пример. Буквально пару недель назад один из самых известных застройщиков закрыл свой высотный проект на Джомтьене, который был распродан (внимание!) на 50 %! В одной из соцсетей он написал примерно следующее: «В силу того, что более 80 % покупателей были россиянами, которым сегодня просто нечем платить, проект закрывается. Лучше потерять 2 млн долларов сейчас, чем 20 млн через два года». И что‑то мне подсказывает, что это не последний проект, который закрылся в Паттайе.
– А почему о таком положении дел никто не говорит вслух?
– Ответ очевиден – это никому не выгодно: ни застройщикам, ни агентам. Застройщикам, вполне естественно, необходимо продать то, что они сами строят, ну а агентам нужно продавать хоть что‑то! 90 % агентов вообще не работают на вторичном рынке, вследствие чего новостройки от девелопера – единственное, что они могут продавать. Посмотрите на город – в торговых центрах на каждом этаже по 10‑15 бутов, и продают там только новостройки. Никто не хочет пилить сук, на котором сидит.
– Но Вы же вот прямо сейчас своими словами этот сук и пилите! Как же Вы намерены сами работать? Не страшно за собственное будущее?
– Я живу в Таиланде свыше десяти лет. У меня тут и бизнес, и дом, и семья. И клиенты наши, как я уже говорил, – люди, которые сначала думают, а потом покупают. И со вторичкой мы всегда работали и работать будем. Так что я скорее под деревом сижу: бизнес у нас устоявшийся и налаженный, сарафанное радио – мощнейшее. А вот за тем, как другие агенты будут со своих суков падать, как спелые груши, мы с вами вместе понаблюдаем в самое ближайшее время.
Давно я не видел столько объявлений о продаже агентств недвижимости – и с офисами, и с сайтами, и с базами клиентов. Более того, можно с ходу назвать полтора-два десятка компаний, которые еще полгода-год назад присутствовали на рынке, а сейчас просто исчезли. Спросите почему? Да потому что люди, которые их открывали, оказались временщиками. Поработали тут два, три или четыре года, понапродавали людям лишь бы чего и по‑тихому закрылись. Мне‑то бежать некуда, поэтому мы всегда старались продавать то, за что потом не будет стыдно. А их бывшие клиенты теперь рыскают по городу и пытаются перепродать свои контракты на новостройки, которые им такие вот временщики продали. Примерно каждый четвертый продавец приобретал свою новостройку в компании, которой уже нет или в которой его просто «послали» с перепродажей контракта.
Для понимания нынешней ситуации поясню, что, согласно нашей статистике, в октябре – декабре 2014 года на одного покупателя из России приходится примерно 40‑50 желающих продать, причем как минимум треть из них продают больше одной квартиры.
2thai2
Любая покупаемая квартира должна быть с изюминкой. То есть нужно покупать не все подряд, а ту квартиру, которая имеет какойто очевидный плюс или, еще лучше, несколько плюсов

– И что же делать тем, кто, как Вы говорите, уже «вляпался» в новостройку? Как им вернуть свои деньги?
– Тут вариантов не так много. Если у вас на руках контракт на квартиру и при этом вы абсолютно точно понимаете, что не сможете за нее платить – контракт нужно срочно продавать со скидкой 15‑30 % от цены. Это крайний случай, подобная продажа будет однозначно в убыток, но таким образом вы вернете хотя бы часть того, что оплатили. Вы правильно заметили: пока кризис коснулся только россиян. Европейцы меньше покупать не стали, а тайцы до сих пор сметают все, что продается в Паттайе. Поэтому всегда найдется хитрец, который может перекупить ваш контракт с большой скидкой. К нам такие хитрецы приходят постоянно и покупают чрезвычайно выгодно. Другое дело, что купить что‑то очень дешево можно, только находясь в Таиланде: самые заманчивые варианты скупаются на месте и порой даже не доходят до интернета.
– Не слишком радужная перспектива – зафиксировать собственный убыток!
– Приятного мало, но «что‑то» в любом случае лучше, чем «ничего». Недавно звонит мне наша клиентка: «У меня квартира в таком‑то проекте за 3 млн батов, оплатили 70 %, хотим продать». Я спрашиваю: «Готовы ли вы потерять при продаже 900 тыс.?» Отвечает: «Не готовы! Лучше будем платить, тем более что деньги – если и получим – все равно проедим». Поэтому, если у вас все же есть возможность оплачивать контракт хотя бы частично – платите, стиснув зубы. Сейчас большинство застройщиков будут рады любым платежам, главное – платить хоть что‑то регулярно. По крайней мере к моменту окончания строительства вы получите новую квартиру на мировом курорте. Это реальный актив, который можно использовать для собственного отдыха или сдавать в аренду и который со временем все же удастся продать – вероятно, даже с прибылью. Ну а если у вас с деньгами все нормально, то спокойно платите до конца контракта. Свыкнитесь с мыслью, что вы теперь не просто покупатель, а долгосрочный инвестор: реальную прибыль от своей квартиры (если не считать доход от аренды) можно будет получить через 5‑7 лет.
– То есть сейчас Вы категорически не советуете покупать новостройки вообще? Значит, нужно приобретать недвижимость на вторичном рынке?
– Давайте разбираться детально. Прежде всего все существенно зависит от имеющегося бюджета, цели покупки и срока, на который вы планируете вложить свои деньги. Любая покупаемая квартира должна быть с изюминкой. То есть нужно покупать не все подряд, а ту квартиру, которая имеет какой‑то очевидный плюс или, еще лучше, несколько плюсов. Если у вас есть хотя бы 40‑50 тыс. долларов и вы вкладываете их на срок от 4‑5 лет, можете начинать поиски интересных вариантов. За 700‑900 тыс. батов купить что‑то с изюминкой вам вряд ли удастся.
Все проекты в Паттайе (как готовые, так и строящиеся) можно условно разделить на три категории: высотки (от 18‑20 этажей), проекты типа «ресорт» с большими бассейнами и территорией (3‑8 зданий на 800‑1500 квартир) и небольшие (1‑2 здания, 70‑200 квартир) низкоэтажные проекты (до восьми этажей). Все они разбросаны на расстоянии 30 км от Бангламунга на севере до Бан Саре на юге.
При любой покупке недвижимости в Паттайе (учтем, что это морской курорт) нужно понимать: наиболее востребованная недвижимость как для аренды, так и для перепродажи находится в шаговой доступности (до 250‑300 м) от пляжа и в черте города, а вид на море является дополнительным бонусом. Например, квартира в 300 м у моря на Джомтьене и в 4 км от центра однозначно будет (при сопоставимых ценах и площади) более ликвидной, чем такая же в 300 м у моря в Бан Саре и в 20 км от центра Паттайи. А студия на 48 кв. м во View Talay – 5 в 100 м от пляжа значительно ликвиднее, чем две квартиры по 36 кв. м, скажем, в Park Lane в 1 км от моря, но за ту же цену!
Кроме того, нужно учитывать ценовую категорию квартиры вообще и цену за квадратный метр – это важно как при продаже, так и при аренде. При прочих равных условиях более дешевые юниты, естественно, имеют высшую ликвидность и лучше сдаются. В общем и целом я бы порекомендовал покупать небольшие квартиры (25‑60 кв. м) в ценовом диапазоне от 1,8‑2,0 до где‑то 4,0‑4,5 млн батов максимум при цене за квадратный метр от 40‑45 до 80‑90 тыс. батов – это я привел реальные рыночные цены. Если вам удастся найти что‑то подобное еще дешевле – точно не прогадаете, но без консультации с толковым риелтором можно все равно умудриться купить какое‑то неликвидное убожество на иностранное имя, даже соблюдая все вышеперечисленные параметры. Поверьте на слово – таких примеров не один десяток.
– Получается, не стоит покупать слишком дешевые и слишком дорогие квартиры, а нужно выбирать что‑то среднее и обязательно на иностранное имя?
– Насчет цены вы абсолютно правы, а вот относительно покупки на иностранное имя всё зависит, с какой стороны посмотреть. Будем откровенны: Россия в тисках экономических санкций, в стране – кризис, который продлится минимум 2‑3 года. Вполне вероятны ограничения продажи иностранной валюты, еще большие ужесточения на вывод денег за границу и прочие «приятности», которые может устроить государство. Если будет принят закон о декларировании зарубежной недвижимости, о квартире на свое имя либо придется заявить в компетентные органы и платить налоги, либо не заявлять и напрямую нарушить закон. Однако при покупке на тайскую компанию этого можно избежать: то есть квартира принадлежит компании, а компания принадлежит де-факто иностранцу. По российским законам, у покупателя не возникает обязанности декларировать такую покупку в России, поскольку официально дом остается собственностью тайского юридического лица, а принадлежащая россиянину доля в уставном капитале компании не является ценной бумагой и не подпадает под запретительную норму закона. Но при этом иностранец полностью контролирует эту самую компанию!
Таким образом, покупка недвижимости на имя тайской компании гарантирует вам защиту от необходимости ее декларирования на родине. Сейчас, когда множество российских «инвесторов» неожиданно выяснили для себя, что им продали контракты на тайскую компанию, такие квартиры можно купить дешевле на 30‑40 % и получать до 10 % годовых от аренды! А владение тайским юридическим лицом в дальнейшем при желании может упростить вам открытие тут бизнеса и способствовать получению долгосрочной визы.
– Эрнест, можно как‑то кратко резюмировать: что же и как покупать в кризис?
– Обобщая все, о чем мы говорили, я бы выделил такие основные аспекты:
1. Покупая недвижимость сейчас, надо понимать, что с хорошей прибылью ее реально продать не раньше чем через 4‑5 лет: до этого момента доходы будут только от аренды.
2. Не считайте себя самым умным. Чтобы не потерять свои деньги, обратитесь к опытному риелтору: лучше купить добротную вторичку, чем похоронить деньги в неликвидной новостройке.
3. Старайтесь покупать квартиру в шаговой доступности от моря и желательно в черте города поближе к инфраструктуре.
4. Не приобретайте очень дорогое и очень дешевое жилье. Оптимальная цена – от 40‑45 до 80‑90 тыс. батов за квадратный метр (что в новостройке, что во вторичке).
5. Покупайте небольшое функциональное жилье площадью 25‑60 кв. м – оно наиболее ликвидно и для аренды, и для продажи.
6. Задумайтесь над покупкой на тайское имя: цена будет ниже, а доход от аренды – выше.
7. Прежде чем покупать новостройку в офисе девелопера или инвестора, убедитесь, что на рынке нет более выгодных перепродаж того же проекта.
8. Внимательно прочитайте первые семь пунктов и ищите недвижимость по вышеперечисленным критериям, но при этом с наибольшими скидками.
– Спасибо, Эрнест, за очередную интересную беседу!
2thai

happy wheels
  • 2Thai Euro Asia
  • tweet
Related articles
  • Налоги снижены: время покупать… с умом!
    Налоги снижены: время...

    Nov 05, 2015 Comments Off on Налоги снижены: время покупать… с умом!

  • Рынок Паттайи – итоги сезона прошедшего и перспективы наступающего
    Рынок Паттайи –...

    Sep 17, 2015 Comments Off on Рынок Паттайи – итоги сезона прошедшего и перспективы наступающего

  • Купить  недвижимость  в Паттайе: что предлагает  РУНЕТ?
    Купить недвижимость ...

    Aug 10, 2015 Comments Off on Купить недвижимость в Паттайе: что предлагает РУНЕТ?

  • Сезон 2014-2015:  Пять советов  покупателю
    Сезон 2014-2015: Пять...

    Nov 09, 2014 Comments Off on Сезон 2014-2015: Пять советов покупателю

Еще в этой же категории
  • Возьми с собой в Таиланд… квартиру!
    Возьми с собой в...

    Oct 23, 2015 Comments Off on Возьми с собой в Таиланд… квартиру!

  • Время покупать!
    Время покупать!

    Sep 17, 2015 Comments Off on Время покупать!

  • Шедевр начинается с фона. Мастер-класс по выбору базового цвета в интерьере от компании SunArt
    Шедевр начинается с...

    Sep 17, 2015 Comments Off on Шедевр начинается с фона. Мастер-класс по выбору базового цвета в интерьере от компании SunArt

  • «Русский дом» – ваша точка опоры в Таиланде
    «Русский дом» – ваша...

    Aug 10, 2015 Comments Off on «Русский дом» – ваша точка опоры в Таиланде


THAILAND. International Magazine #65/2017

Categories

  • Issue 64 (2)
  • Issue 65 (18)
  • Luxury Living (3)
  • Архитектура (5)
  • Высший свет (28)
  • Деловой совет (40)
  • Застройщик (33)
  • Знакомьтесь ваш риелтор (35)
  • Интерьер (5)
  • Компания (2)
  • Недвижимость в движении (19)
  • Новости (162)
  • Новостройка (78)
  • от владельца (3)
  • Паттайя (28)
  • Персона (12)
  • Слово редактора (21)
  • Событие (24)
  • Шоу-рум (5)
  • Экспертное мнение (4)

Новости

  • Natai Beach Resort встречает  Экспедицию «ВОСХОД»
    Natai Beach Resort встречает Экспедицию...

    Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort встречает Экспедицию «ВОСХОД»

  • Seventh Sky PHUKET: церемония освящения
    Seventh Sky PHUKET: церемония освящения

    Jan 20, 2017 Comments Off on Seventh Sky PHUKET: церемония освящения

  • Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год  в стиле рок
    Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год...

    Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год в стиле рок

  • Blue Horizon:  итоги года
    Blue Horizon: итоги года

    Jan 20, 2017 Comments Off on Blue Horizon: итоги года

  • 2 года Самому модному  клубу Пхукета
    2 года Самому модному клубу...

    Jan 20, 2017 Comments Off on 2 года Самому модному клубу Пхукета

Tags

2Thai 2Thai Euro Asia 888 Villas Bart Walters Bear Centric Sea Del Mare Dusit Group EIA Fairtex Gym Global Top Group Heights Holdings InvestEast Invest East Irena De Ribas Kingdom Property Medved Movers & Shakers Nissan NMT Projects Nova Group Ocean Property Ocean Residental Property Ocean Residential Property Pattaya Riviera Group Russian House Seven Seas Siam Oriental Siam Properties Southpoint SunArt Suttangrak The Riviera Jomtien Tulip Group Банг Тао Барт Уолтерс Джомтьен Медведь Недвижимость Паттайя Пхукет Русский дом Таиланд слово редактора
Copyright 2013 Real Estate Thailand. Russian Edition / All rights reserved
Новая версия сайта

Новый сайт уже доступен:

Home