Как продать недвижимость в Паттайе? Краткий самоучитель для желающих.
– Здравствуйте, Эрнест. Чем обусловлена такая тема нашей беседы сегодня?
– Все очень просто! Каждый, кто приезжает к нам, не имея квартиры (или дома) в Паттайе, мечтает их купить…
– …а каждый уже купивший мечтает их продать…
– …и купить еще лучше! Ну а если серьезно, то все знают, что купить любую недвижимость в Таиланде быстро и просто. Соответственно, многие думают, что и продать ее так же просто. Поэтому в сегодняшней беседе я подробно объясню владельцам, что нужно, чтобы быстрее продать их недвижимость и чтобы риелторы ее действительно продавали, а не просто занесли в свою базу и забыли.
– Сейчас, наверное, желающих продать стало больше?
– Да, настоящий момент (январь 2015) – не самый простой для рынка недвижимости в курортных зонах Таиланда вообще и для рынка Паттайи в частности. Кризис в Европе, санкции и падение рубля в России – все это не слишком стимулирует покупку недвижимости в Таиланде иностранцами. Однако кризисные времена – лучший период для покупки недвижимости, и инвесторы этим очень удачно пользуются.
– То есть продажи упали, а число предложений на продажу увеличилось?
– Да, именно так. Особенно хорошо это видно на примере «русского рынка». Резкий рост курса доллара привел к тому, что многие россияне не могут оплачивать свои обязательства по жилью в новостройках. По различным оценкам, доля покупок россиян в Паттайе составляла 40‑45 %, а по отдельным проектам – до 75‑80 %. Как следствие – на рынке появилось много предложений контрактов на строящееся жилье при общем снижении спроса на новостройки. В результате практически любой покупатель строящегося жилья имеет возможность либо купить у застройщика, либо поискать аналогичную перепродажу с рынка. Как правило, условия покупки у застройщика лучше: первый взнос ниже, график платежей более щадящий и т. д. Поэтому при продаже контракта нужно понимать, что шанс его продать будет только в том случае, если ваша цена более привлекательна, то есть более низкая. По различным оценкам, в последние несколько лет россияне купили от 9‑10 до 12‑13 тысяч квартир и домов в новостройках в Паттайе и окрестностях. Сейчас, после обвала рубля, многие задумываются о продаже своих контрактов, поскольку платить в рублях нужно уже в два раза больше. Если сравнить, например, с 2012 годом, то число покупок на русском рынке упало раз в 10, а число продаж сильно выросло – даже боюсь оценить, во сколько раз. Сегодня на одного россиянина, желающего купить, приходится 25‑30 желающих продать. Уже сейчас только в нашу компанию обратилось порядка 350‑400 желающих продать свои контракты, а к лету их количество возрастет в 5‑10 раз.
– А что же в других сегментах рынка?
– Скажу сразу, что на продажах тайцам кризис в России никак не сказывается, и некоторое падение спроса со стороны граждан других стран практически никак не отражается на состоянии рынка недвижимости Таиланда в целом – в стране, между прочим, живет 70 миллионов человек! Если кто‑то из потенциальных инвесторов думает, что «вот скоро рынок в Паттайе рухнет, и тут‑то я куплю в полцены что угодно», – спешу разочаровать. Такого не будет! Европейцы, в общем‑то, тоже неплохо покупают, хотя и несколько меньше в сравнении с прошлым годом. Буквально на днях мы продали две квартиры швейцарцам. У них франк значительно подорожал к бату и доллару, и они бросились покупать. По большому счету тренд на рынке таков: россияне сейчас в основном продают, тайцы, европейцы и азиаты это покупают, стараясь найти вариант дешевле. Основная проблема «русского рынка» в том, что, в отличие от нашей компании, 90 % агентств работали только с русскоязычными покупателями и сейчас ничем не могут помочь своим бывшим клиентам при продаже, поскольку не работают ни с тайцами, ни с иностранцами.
– Давайте от описания общей ситуации на рынке перейдем непосредственно к практическим советам продавцам.
– Первое и главное – цена. Для ее определения нужно вспомнить, за сколько вы свою недвижимость (или контракт на новостройку) приобрели либо, если вы делали там капитальный ремонт, какова общая сумма. Дальше сравниваем вашу желаемую цену и рыночную стоимость квартиры или дома в настоящий момент и принимаем решение, по какой цене ее выставлять на продажу. Не всегда желаемая цена соответствует рыночной, особенно сейчас и особенно касательно новостроек. Многие продавцы контрактов пока не понимают (или не хотят понять), что их желание быстро вернуть уже вложенные деньги не соответствует текущему состоянию рынка. Типичный пример. Около месяца назад к нам почти одновременно обратились два продавца квартир из одного проекта. Оба купили контракты на квартиры порядка 35‑36 кв. м за сумму в пределах 2,3 млн батов, а платить дальше по контракту нечем. Сейчас у застройщика именно таких квартир нет, можно купить только с худшим расположением и видом за 2,4‑2,5 млн. Один владелец хотел вернуть вложенное и выставил квартиру за те же 2,3 млн – она продается до сих пор. Второй, понимая, что через 2‑3 месяца количество таких же неплательщиков увеличится в 3‑4 раза, выставил квартиру за 1,8 млн – она продалась за неделю. Да, он потерял в батах 500 тыс., но в рублях он вложил 1,5 млн, а получил 2 млн и прямо сейчас. Когда продастся вторая квартира и по какой цене – будем смотреть. Конечно, каждый решает сам, но нужно учитывать, что при длительной просрочке застройщик может аннулировать контракт первого продавца, и тот вообще останется ни с чем.
ЭКСПЕРТ
Эрнест Новик,
Директор агентства недвижимости Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2-thai.ru
Сайт: www.2thai.ru
Тел. 0872945416
– Ну а как на счет услуг агента? Ведь каждый труд должен быть оплачен.
– Естественно. Агент занимается поиском покупателя – это стоит сил, времени и денег. Реклама в интернете и СМИ – не бесплатная. Что касается размера комиссии, то это очень личный, я бы сказал, интимный вопрос, и в каждом конкретном случае он обсуждается отдельно. Величина комиссии варьируется от минимум двух до десяти и даже двенадцати процентов в зависимости от самой недвижимости и скорости ее продажи. Кому‑то нужны деньги позарез и прямо сейчас, за срочность он готов платить больше. У кого‑то шикарная квартира или дом по хорошей цене – он не спешит и готов платить меньше. В нашем агентстве минимальный порог комиссии 50 тыс. батов вне зависимости от цены. Просто мы уважаем свой труд и ценим свою репутацию, а потому не готовы работать за меньшие деньги. Верхнего предела, конечно, нет. Тут я хочу особо подчеркнуть, что продажная цена обязательно должна включать процент комиссии агенту за его труды. Сразу поясню почему. Мы работаем на рынке восемь лет и дорожим своей репутацией. Мы всегда стараемся продавать по самым низким ценам, поэтому включение комиссии в цену гарантирует, что у любого другого агента цена будет не ниже, чем у нас. Когда продавец пишет «набросьте свой процент сверху», мы вежливо отказываем и не занимаемся такой продажей.
– С ценой разобрались. Каковы другие важные нюансы?
– При любой сделке с квартирой или домом возникают расходы: это могут быть налоги, сборы, пошлины и др. Так что нужно сразу определить, кто это будет оплачивать. В нашей практике были случаи, когда реальный покупатель отказывался от сделки из‑за того, что оплата расходов не была оговорена заранее. При продаже готового жилья обычно принято, что продавец и покупатель платят по 50 %. Хотя возможны и варианты, когда все оплачивает либо продавец, либо покупатель. При продаже новостройки (когда документы на собственность еще не оформлены) налогов как таковых нет, но за изменение имени в контракте любой застройщик попросит внести сумму, оговоренную в вашем контракте (читайте свой контракт). Эту сумму всегда платит продавец, то есть она должна быть включена в цену продажи. Плюс в контракте обязательно прописано, как платятся налоги при сдаче жилья, – это тоже важная информация для покупателя.
– А как происходят расчеты за недвижимость?
– Обычно при продаже вторичного жилья такой вопрос не возникает: расчеты производятся, как правило, именным банковским чеком прямо в момент переоформления жилья. Чек может быть оформлен на имя продавца или его доверенного лица. В нашей практике было достаточно сделок, когда покупатель или продавец не присутствовали лично при переоформлении вторички и мы выступали их доверенным лицом.
– А как рассчитываться при продаже контракта в новостройке?
– А вот при продаже контракта (как на кондо, так и на дом) в новостройке этот вопрос нужно обсуждать отдельно. Покупая у застройщика, клиент всегда платит на его счет. Но куда платить покупателю вашего контракта? Между прочим, 99 % продавцов над этим не задумываются, а это чрезвычайно важно и может сильно повлиять на скорость продажи контракта и даже на его стоимость.
Некоторые застройщики (очень немногие) при перепродаже контракта готовы выставить инвойс и, приняв деньги от нового покупателя, рассчитаться затем с продавцом контракта. В этом случае нужно сразу уточнить, как скоро и в каком виде вы сможете получить свои деньги от застройщика. Как правило, это именной банковский чек, который необходимо получить лично в Паттайе и только затем обналичить в тайском банке.
Значительная часть застройщиков при перепродаже контракта предлагает сторонам полностью рассчитаться самим. В этом случае придется подумать, какие варианты могут вам подойти. Можно приехать в Таиланд лично на переоформление, можно доверить получение денег доверенному лицу в Паттайе (если таковое имеется), можно попросить отправить деньги на ваш счет в Таиланде (если он есть). Теоретически, при хорошей организации процесса можно даже рассчитаться, например, рублями в России. Поэтому для скорейшей продажи вашего контракта нужно определиться с возможными методами расчетов заранее.
– Как все непросто!
– Безусловно. Вообще‑то, если вы покупали контракт через агента, он должен вам все объяснить и посоветовать, что вам больше подойдет. Но, как показывает практика, 90 % купивших не получают никакой информации от своих агентов. Часть агентств просто закрылась из‑за кризиса, часть этим просто не хочет заниматься, поскольку некому продавать в принципе. Нам приходится консультировать таких клиентов самим, вникая в ситуацию каждого. Безусловно, это отнимает время и силы, зато мы уже имеем большую базу на продажу и инвесторов, которые интересуются перекупкой контрактов.
– Можно теперь как‑то резюмировать информацию, которую должен предоставить вам продавец?
– Да, конечно. Эта информация размещена у нас на сайте www.2thai.ru в разделе «Как продать недвижимость в Паттайе». Начнем с контракта в новостройках. В эту категорию входят квартиры и дома, которые еще строятся или уже построены, но на них не оформлено свидетельство о собственности. Кроме нижеперечисленных документов, желательно (но не обязательно) прислать копию вашего контракта с застройщиком.
1. Название проекта и наименование здания (если их в проекте несколько).
2. Номер квартиры / дома, площадь жилья по контракту и для домов – площадь земельного участка.
3. Тип собственности – иностранное или тайское имя.
4. Сколько оплачено по контракту фактически.
5. Сколько осталось выплатить по контракту и график этих платежей.
6. Кто платит налоги при заселении (согласно контракту с застройщиком).
7. Цена, включающая комиссию агентства и стоимость переоформления контракта у застройщика (это указано в контракте).
8. Варианты расчетов: на счет застройщика; на ваш счет в Таиланде или в другой стране; третьему лицу; другие варианты.
9. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.).
По готовому жилью список несколько отличается. В эту категорию входит недвижимость, на которую оформлены документы о праве собственности – на иностранное имя либо на тайскую компанию.
1. Название проекта и наименование здания (если их в проекте несколько).
2. Номер квартиры и ее площадь в свидетельстве о собственности.
3. Для дома – площадь участка в свидетельстве о собственности и площадь самого дома.
4. Тип собственности – иностранное или тайское имя.
5. Если тайское имя, копии документов на вашу тайскую компанию и контакты юридической фирмы, которая вас обслуживает.
6. Копии всех листов чанота (свидетельства о собственности) с обеих сторон.
7. Если тайское имя, продажа вместе с компанией или нет.
8. Цена, включающая комиссию агентства.
9. Порядок уплаты налогов: 100 % покупатель, 100 % продавец или 50 на 50.
10. Где взять ключи для показа квартиры.
11. Как с вами быстро связаться (телефон, скайп, почта и пр.).
12. Как скоро вы сможете приехать в Таиланд для переоформления.
– Ну что ж, спасибо за интересную и познавательную беседу, Эрнест.
happy wheels
