Рынок Паттайи – итоги сезона прошедшего и перспективы наступающего
Интервью с нашим постоянным экспертом, директором Международного агентства недвижимости «2Thai Euro Asia» Эрнестом Новиком.
Из новостроек наибольшей популярностью пользуются проекты, готовые к заселению
– Добрый день, Эрнест! Сегодня мы с Вами подводим итоги сезона прошедшего и послушаем Ваши прогнозы на сезон будущий.
– Что ж, давайте приступим. Думаю, это будет интересно вашим читателям. Я постараюсь дать оценку как рынку недвижимости Паттайи вообще, так и его русскому сегменту.
– Безусловно. Те, кто регулярно читает наш журнал, наверняка заметили, что Ваши прогнозы на протяжении последних трех-четырех лет были в основном верными.
– Итак, что показал нам сезон прошедший? Прежде всего то, что россияне уже покупают на порядок меньше, а продавцов-россиян стало на порядок больше. Причины, думаю, объяснять не нужно. Однако стоит заметить, что место россиян среди покупателей заняли тайцы, китайцы и другие азиаты, частично – европейцы, например, швейцарцы. Поэтому серьезного снижения продаж в прошедшем сезоне не было. Более всего от такого положения вещей пострадали застройщики, ориентировавшиеся на русский рынок.
– А что будет в сезоне 2015‑2016?
– Данная тенденция сохранится, особенно если учитывать прогнозируемое падение цен на нефть чуть ли не до 40‑45 долларов. Не удивлюсь, если рубль достигнет значений 75‑80 за доллар – покупателей при таком курсе явно больше не станет. Что касается продавцов – то и тут количество россиян, желающих расстаться со своими квартирами и домами, вряд ли уменьшится. И продавать россияне будут в основном свои контракты в новостройках, а предложение на вторичном рынке от них всегда невелико.
Эрнест Новик, Директор агентства недвижимости– Вы упомянули интернет-троллей. Объясните подробнее: кто это и чем они опасны?
Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2Thai.ru
Сайт: www.2thai.ru, тел.: 087-294-5416
– Что лучше всего покупали в прошедшем сезоне в Паттайе?
– Могу сказать, что он был своеобразным. Где‑то 15 проектов новостроек за последний сезон столкнулись с различными проблемами: какие‑то проекты закрыли и вернули деньги, продажи других приостановили и реализацию перенесли на более поздний срок, у кого‑то де-факто остановилось или сильно замедлилось строительство. Потребитель не мог не отреагировать на такую ситуацию. В результате продажи на первичном рынке упали – продажи самых новых проектов идут вяло. Из новостроек наибольшей популярностью пользуются проекты, готовые к заселению или близкие к тому, причем резко возрос спрос на перепродаваемые контракты с существенными скидками – то есть те, которые покупатели вынуждены экстренно продавать себе в убыток. На вторичном рынке кардинальных изменений не произошло – наиболее востребовано то, что лучше всего сдается в аренду, то есть находится в непосредственной близости от моря или от центра города. Но и на вторичном рынке многие покупатели ищут жилье со значительной скидкой от рыночной цены.
– Насколько много на рынке таких «горящих» перепродаж?
– Перепродаж новостроек со скидкой масса, ведь большое количество россиян столкнулось с финансовыми проблемами, а если не платить вовремя, можно вообще лишиться всего. Поэтому потенциальные покупатели реально скупают по дешевке только самое лучшее – покупать в кризис наиболее выгодно. Причем, заметьте, не самое дешевое, а именно самое лучшее. То есть при одинаковой скидке (например, 25 % от цены застройщика) в одном и том же проекте скорее купят за 2 млн квартиру с видом на море, чем за 1,6 млн – такую же с видом на стену. В некоторых проектах скидки доходят до 35‑40 % от цены приобретения! Кроме того, чем ближе к заселению, тем меньше нужна скидка, чтобы продать контракт, поэтому купить хорошую почти готовую квартиру со скидкой свыше 15‑18 % крайне проблематично – они уходят быстро.
Нужно отметить один важный момент. Сегодня тайские банки в Паттайе практически перестали давать кредиты гражданам Таиланда на покупку новостроек – они готовы кредитовать только при наличии чанота (свидетельства о собственности), даже если квартира еще не оформлена на нового владельца. Так что те, кто рассчитывал продать свои контракты тайцам, должны ждать сдачи жилья и чанотов.
– Как нынче обстоят дела с «горящими» объектами на вторичном рынке?
– Примерно 90‑95 % квартир так или иначе приобретаются с прицелом на аренду. Соответственно, наиболее востребованы юниты в шаговой доступности от моря, особенно сейчас, когда доля долгосрочной аренды невелика. Относительно хорошим спросом пользуются квартиры в непосредственной близости от центра города, но такого жилья немного. Что же касается «горящих» предложений, то тут их на порядок меньше, поскольку квартиры уже оплачены и, как говорится, есть не просят. Поэтому я разочарую тех, кто хочет купить готовую квартиру на первой линии с видом на море со скидкой от 30 % – не дождетесь! Если квартира «нарядная» и в хорошем месте – скидка вряд ли составит больше 10‑15 % и квартира уйдет буквально за пару дней, если не часов.
– Что Вы скажете про рынок домов / таунхаусов?
– В этом сегменте мало что изменилось, так как россияне всегда покупали значительно меньше домов, чем квартир, ввиду того, что дом, как правило, предполагает более длительное проживание, чем квартира. Тут тоже попадаются «горящие» предложения, но их не так много. Исключением, пожалуй, является только «Русский поселок» – в нем из примерно 500 построенных домов около 100 выставлены на перепродажу. Впрочем, это не потому, что поселок плохой – поселок отличный. Все дело в маркетинге. На протяжении 6‑7 лет проект позиционировался именно как «русский», соответственно большинство покупателей были русскоязычными. Когда же в России грянул кризис, многие купленные дома пошли с молотка, а у застройщика продажи резко упали – далеко не каждый иностранец или таец будет покупать дом именно в «русском» поселке. Но для желающих приобрести в нем недвижимость есть довольно много интересных предложений: перепродажи с рассрочкой и со скидками, спецпредложения в рассрочку от застройщика.
Квалифицированный агент поможет сравнить и проанализировать различные предложения и выбрать среди них самое привлекательное
– Каковы Ваши прогнозы на предстоящий сезон?
– Все тенденции, которые я обозначил выше как по первичке, так и по вторичке, сохранятся и в наступающем сезоне. Это еще раз подтверждает ту прописную истину, которую я объясняю каждому нашему клиенту: у покупаемой вами квартиры (или дома), как и у проекта, должны быть свои очевидные плюсы, выделяющие это предложение среди остальных на рынке, потому не приобретайте что попало – лишь бы подешевле.
Общего падения цен ожидать не стоит. Специфика рынка недвижимости курорта, каковым является Паттайя, предполагает, что иностранцы покупают жилье «не на последние» деньги. Разумеется, большинство собственников готового жилья не станут продавать его в убыток. В новостройках темпы продаж по‑прежнему останутся вялыми, а новых проектов будут единицы, а не десятки, как пару лет назад. В наступающем сезоне сдается ряд крупных проектов, где много покупали россияне – там можно будет перекупить контракты по дешевке.
– Были ли еще какие‑то особенности в прошедшем сезоне?
– Наблюдалось огромное предложение по продажам бизнеса: кафе, рестораны, гэстхаусы и т. п. В большинстве своем все продаваемое было ориентировано на русскоязычный рынок, и тем, кто не смог быстро переориентироваться на китайцев, других азиатов и европейцев, пришлось продавать все нажитое непосильным трудом.
– Появилось ли что‑то новое на рынке?
– В последние пару лет застройщики для стимулирования продаж довольно часто используют такой маркетинговый инструмент, как гарантированная аренда. То есть если вы покупаете квартиру у застройщика, он гарантирует вам доход в 7‑10 % годовых на срок от трех до десяти лет. Звучит весьма заманчиво, но чрезвычайно важно изучить все детали, многие из которых особо не афишируются, но существенно влияют и на доходность, и на ликвидность квартиры. Понятно, что сейчас, во время обвала рубля, люди пытаются сохранить сбережения, но я бы настоятельно рекомендовал не экспериментировать и обратиться к нам, то есть риэлторам. Квалифицированный агент поможет сравнить и проанализировать различные предложения и выбрать среди них самое привлекательное.
– Ну и в завершение нашей беседы – что бы Вы порекомендовали потенциальным покупателям и продавцам?
– Покупателям – ничего нового. При покупке, будь то новостройка или готовое жилье, всегда стремитесь приобрести наиболее востребованный и ликвидный объект. Оптимальный вариант – воспользоваться моментом и найти такой объект со скидкой.
Продавцам – всегда старайтесь реально оценить вашу недвижимость (или контракт) относительно других предложений на рынке. Будущий сезон – не самое благоприятное время для продаж. Но если у вас горящий контракт в новостройке, по которому нечем платить, – лучше не упираться и вернуть хоть что‑то, иначе ваш контракт за неоплату будет аннулирован и вы лишитесь вообще всего. А, поверьте мне, именно в наступающем сезоне аннулированных контрактов будет особенно много.
– Ну что ж, спасибо, Эрнест, за очередную интересную и содержательную беседу – и до новых встреч на страницах нашего журнала. happy wheels
