Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя

Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Остальные же заключают договор на невыгодных для себя условиях, не знают своих прав и не могут определить, когда они нарушаются. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и по той или иной причине не удовлетворен условиями.

Итак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно: Законом «О кондоминиумах» 1979 года с изменениями и дополнениями в редакции 2008 года, а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 году.
Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно статье 6/2 Закона «О кондоминиумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона предусматривает ответственность застройщика за нарушение статьи 6/2 в виде штрафа в размере до 100 тыс. батов – это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.
Теоретически покупатель перед встречей с девелопером может взять стандартную форму договора, сверить с условиями договора, который ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все ненужное или добавить нужное. Практически большинство застройщиков неохотно вносят изменения в свои типовые договора. Если на момент подписания договора компромисс по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать тот, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.
Рассмотрим основные условия стандартной формы договора Министерства внутренних дел Таиланда. К сожалению, на просторах интернета можно найти только тайскую версию этого документа.

Информация о продавце

Продавец обязан гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, обозначить площадь и место его нахождения, номер чанота, указать, находятся ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указываются номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства.
Условия купли-продажи
Договор должен включать в себя информацию о количестве квартир, их номерах в здании, об этаже и площади, праве использования общей собственности и оборудования – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость квартиры

Речь идет о стоимости одного квадратного метра и общей стоимости квартиры, снижении или повышении цены на квартиру в случае изменения ее площади по окончании строительства (исходя из стоимости одного метра).

Расчеты и передача права собственности

Расчеты осуществляются в таком порядке: платеж в день бронирования квартиры, платеж в день подписания договора (оба они включаются в общую стоимость квартиры), а также платежи в соответствии с графиком в процессе строительства. Расчеты происходят по месту нахождения продавца. После получения каждой суммы продавец выдает квитанцию.
В этой же статье указываются месяц и год завершения строительства, готовность передачи права собственности покупателю, а также обязанность продавца уведомить покупателя о дате регистрации права собственности минимум за 30 дней. Покупатель имеет право назначить дату регистрации ранее установленного срока, о чем предупреждает продавца за неделю.
В течение действия договора покупатель может передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом продавца письменно. Продавец не должен требовать оплаты дополнительных платежей в связи с такой передачей.

Строительство здания

Продавец гарантирует, что строительство будет выполнено согласно утвержденным государственными органами спецификациям и стандартам, а также с использованием материалов и в соответствии с планами.
Если завершение строительства задерживается по какой‑либо причине не по вине продавца, он имеет право продлить срок строительства не более чем на год, уведомив покупателя о причинах задержки не позднее чем через 7 дней после возникновения этой причины, иначе он лишается права на продление.
Продавец несет ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности.
Расходы по передаче права собственности
Налог на прибыль, гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец. Стоимость трансфера оплачивается совместно продавцом и покупателем. Следует упомянуть, что эти же условия предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда.

Штрафы, проценты за нарушение условий, прекращение договора

Штраф за нарушение сроков расчетов со стороны покупателя не может составлять более 15 % годовых от неоплаченной суммы и более 10 % от стоимости квартиры. Продавец имеет право прекратить действие договора в одностороннем порядке только в одном из случаев:

если стороны договорились об оплате по договору одним платежом – в случае задержки платежа;
если оплата должна быть осуществлена 24 и более платежами – в случае задержки оплаты трех последовательных платежей;
если оплата должна быть осуществлена менее чем 24 платежами – в случае задержки оплаты 12,5 % от стоимости квартиры.

Продавец обязан направить покупателю письменное требование об оплате задолженности и может расторгнуть договор, если требование не будет выполнено в течение 30 дней со дня его получения.
Если продавец не передает право собственности покупателю в оговоренные договором сроки, покупатель может:

расторгнуть договор, потребовать возврата оплаченных ранее средств и процентов в том же размере, который применяется в случае нарушения расчетов покупателем;
потребовать оплаты штрафа в размере 0,01 % от стоимости квартиры ежедневно. По достижению суммы 10 % от стоимости квартиры и невозможности передачи права собственности покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возвращения оплаченных ранее средств.

В случае невозможности передачи права собственности в результате форс-мажорных обстоятельств продавец должен вернуть покупателю все ранее полученные от него суммы, а также оплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Krung Thai Bank

Ответственность за дефекты строительства

Гарантийный срок по зданию и его составляющим – 5 лет, других компонентов – 2 года со дня регистрации кондоминиума. Дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента получения уведомления от покупателя.

Приложения к договору

Продавец обязан приложить к договору копии таких документов, как уставные документы компании, чанот на землю, разрешение на строительство, спецификация квартиры и общей территории, рекламные брошюры.
На практике есть много разных вариантов интерпретации застройщиками стандартного договора – от полного копирования его условий до абсолютного их пренебрежения. Оба варианта далеки от идеала. Первый игнорирует особенности строительства отдельно взятого объекта, обходит многие другие вопросы, которые возникают по договорам с иностранцами (например, расчеты из‑за рубежа и порядок получения подтверждения иностранного происхождения денежных средств, иностранная и тайская квота). Встречается и противоположный вариант, когда застройщик отходит от стандартной формы договора, по максимуму защищая свои интересы. Подписывать такой договор в надежде восстановить в будущем свои права через суд не следует. Во-первых, судиться в Таиланде дорого и долго, во‑вторых, решение суда будет зависеть от трактовки договора как добровольно подписанного сторонами документа и согласия сторон со всеми его положениями.

Консалтинговое агентство InvestEast предлагает сопровождение сделок с застройщиками, анализ договоров постфактум, досудебное решение споров и представление интересов покупателей в суде.

Александра Агапитова,
директор по развитию
консалтингового агентства InvestEast.