Советы юриста: договор в вашу пользу

Начало нового сезона – это всегда свежие идеи и большие ожидания. Бизнесмены детально разрабатывают бизнес-стратегии и выводят на рынок ранее не известные торговые марки, а инвесторы интересуются покупкой первичной и вторичной недвижимости. Однако, воплощая наши планы в реальность, мы каждый раз сталкиваемся с множеством правовых и юридических вопросов. Ведь в любой, даже самый идеальный план, жизнь часто вносит свои коррективы. И это особенно актуально сегодня, когда меняются курсы национальных валют, пересматриваются нормы, правила и сроки реализации проектов.

В данной ситуации ведущие юристы, специализирующиеся на вопросах недвижимости, советуют: серьезно отнеситесь ко всем условиям договоров, которые вы заключаете. Здесь не бывает мелочей, а любую проблему всегда легче предотвратить, чем решать. Доверяйте опытным специалистам с надежной репутацией – и вы будете уверены, что ваши интересы полностью защищены.
Сегодня мы приоткроем вам несколько секретов от опытных юристов, которые, несомненно, помогут вам. Итак, на что нужно обратить внимание в первую очередь, подписывая договор купли-продажи недвижимости?

Условия договора

Конечно, у каждого девелопера имеется свой типовой договор купли-продажи, однако есть обязательные пункты, которые стоит изучить с особой тщательностью.
1. Сроки строительства и передачи права собственности на квартиру.
Обязательно должен быть указан срок завершения строительства (год и месяц). Предусмотрительные девелоперы используют свое право на его продление в случае приостановки строительства по объективным причинам и прописывают этот пункт в договоре. Пролонгировать возведение можно не более чем на один год.
В некоторых договорах встречаются и другие фиксированные даты, например, начало строительства или ввода здания в эксплуатацию. Но это скорее исключение из правил, ведь застройщику незачем обременять себя дополнительными обязательствами по выполнению сроков.
2. Последствия нарушения сроков.
Первый вариант: расторжение покупателем договора, возврат застройщиком полученных по договору средств и выплата штрафа покупателю (согласно договору, не более 15 % годовых).
Второй вариант: если покупатель согласен ждать завершения строительства, он имеет право требовать оплаты штрафа в размере 0,01 % от внесенной им суммы по договору за каждый день просрочки, но в совокупности не более чем 10 %. По достижению этой суммы покупатель может расторгнуть договор.
Третий вариант: в случае нарушения сроков строительства в результате форс-мажорных обстоятельств покупатель вправе требовать расторжения договора и оплаты процентов согласно ставке банка Krung Thai.
Рассмотрим первый вариант – расторжение договора.

Будьте внимательны!

Надо учесть важный момент: суд принимает заявление только после нарушения договора. То есть, если согласно договору передача права собственности на квартиру должна быть осуществлена через месяц, а строительство еще не началось, до наступления указанного срока можно лишь готовиться к суду. Подготовка претензии, искового заявления, перевод документов на тайский язык – дело не одного и не двух дней. Лучше заняться им заранее, чтобы как можно раньше вернуть свои инвестиции.

С чего начинать

В зависимости от ситуации можно выбрать один из нескольких вариантов.
Вариант первый. Застройщик готов к общению и решению вопроса без передачи дела в суд. Здесь главное – добиться от него подтверждения факта получения им вашей претензии о расторжении договора и возврате денежных средств (подпись и печать на претензии). Также важно не упустить момент, чтобы переговоры излишне не затянулись. Как только становится понятно, что девелопер тянет время, – привлекайте юриста.
Вариант второй. Сразу обращаться к юристу без объявления «войны». Можно предложить ему предварительно встретиться с застройщиком и прощупать безсудебный вариант. Не исключено, что у юриста уже имеется опыт работы с вашим застройщиком и он знает, следует начинать переговоры или же незамедлительно обращаться в суд.

С чем идти к юристу

На консультацию к юристу необходимо взять с собой паспорт, оригинал договора с застройщиком, квитанции об оплате депозита и внесении последующих платежей, если есть – переписку с представителями застройщика. Наличие переведенных на тайский язык документов ощутимо сэкономит ваше время и деньги.

В какой суд обращаться

Все зависит от судебной оговорки в договоре, а также от обстоятельств дела. Это может быть гражданский суд общей юрисдикции, хозяйственный суд. Разница между ними весомая, начиная с размера судебных издержек и заканчивая сроком рассмотрения дела в суде.
При ближайшем рассмотрении оказывается, что далеко не каждое нарушение договора купли-продажи квартиры носит уголовный характер – иногда оно может быть результатом не зависящих от сторон обстоятельств. Если же выявить признаки уголовного нарушения все‑таки удалось, обращение в полицию и уголовный суд ускорит процесс возврата денег в разы.

Судебные издержки

При подаче иска в гражданский суд общей юрисдикции судебная пошлина составит 2 % от суммы иска, но не более чем 200 тыс. батов (при сумме иска до 50 млн батов). В случае подачи заявления о защите прав потребителей истец освобожден от оплаты государственной пошлины. Арбитражные пошлины зависят от стоимости иска.
К другим издержкам относятся оплата перевода документов на тайский язык и услуг переводчика в суде, оплата экспертизы ну и, конечно же, услуг юриста.

Процесс

Сразу отметим, что быстро решить вопрос в суде не получится – процесс может затянуться на несколько лет. В случае обращения в арбитражный суд сроки бывают более щадящими.
Физическое присутствие истца в Таиланде потребуется на этапах дачи показаний и оглашения решения суда. Все другие действия, включая подачу искового заявления в суд, можно поручить юристу.
В процессе рассмотрения дела стороны могут найти компромисс. Обычно это означает, что каждая из них идет на определенные уступки. Например, ответчик соглашается оплатить сумму долга без возмещения судебных издержек истца.
В случае доведения дела до логического завершения, то есть принятия решения судом, судебные издержки распределяются между сторонами по усмотрению суда.
За ответчиком остается право оспорить решение в вышестоящей инстанции. Если этим правом он не воспользовался, приходит время выполнять постановление суда. И тут наступает момент истины: либо у ответчика есть денежные средства и имущество для выплаты долга, либо все уже закончилось в процессе выплаты другим кредиторам…
В завершение хочется добавить, что каждый процесс – это потери времени, денег, нервов. Всегда используйте все возможности, чтобы решить спорные вопросы мирным путем и избежать судебных тяжб. Но если другого выхода нет, действуйте быстро и решительно. Обращайтесь к опытным и авторитетным юристам, которые всегда помогут отстоять ваши права.

Александра Агапитова,
директор по развитию
консалтингового агентства InvestEast.