Меняю кондо в Паттайе на дачу в Подмосковье
– Здравствуйте, Эрнест! Сегодня, насколько я понимаю, Вы хотите рассказать нам о каком‑то новом, «революционном» продукте?
– Можно сказать и так, поскольку ничего подобного на рынке нет. Мы с нашими партнерами в России решили предложить всем владельцам недвижимости обмен кондоминиума, дома, коммерческого помещения или контракта на строительство жилья в Таиланде на земельные участки в Подмосковье.
– Да, это действительно новинка! Но актуальна ли она сейчас, когда на дворе кризис, а продажи недвижимости иностранцам упали в разы?
– Продажи упали в разы только на русском рынке. Другие иностранцы стали покупать процентов на 20‑30 меньше, а продажи тайским гражданам не снизились вовсе, а может, и вообще выросли. Что же касается востребованности нашего продукта – давайте попытаемся оценить его здраво и беспристрастно.
– Что именно вы предлагаете на обмен?
– Мы предлагаем участки земли в дачных поселках Можайского района Московской области – это совсем недалеко от Можайского водохранилища и Москвы-реки, примерно в 120‑130 км от Москвы. Легко добраться туда можно по Новорижскому, Минскому и Можайскому шоссе либо по ж / д с Белорусского вокзала. На все участки получено право собственности, и они готовы к сделке. Разрешенное использование земли – дачное строительство. Особо отмечу наличие хороших подъездных путей и то, что земля предлагается без обязательств по вступлению в дачные объединения и необходимости оплаты членских взносов. Кроме того, 15 кВт электричества на каждый участок входят в стоимость. Мы можем предложить как несколько участков в разных поселках, так и значительную часть одного поселка (для желающих создать свое небольшое имение). Для тех, кто хочет заниматься сельским хозяйством, прекрасным вариантом являются участки под личное подсобное хозяйство или сельскохозяйственное производство.
– То есть это не готовые дачи в уже готовых и обжитых поселках?
– Нет, но и цена земли по обмену там составляет всего 18‑25 тысяч рублей за сотку. Те, кто знает рынок земли в Можайском районе, это сразу оценят!
– И на кого вы рассчитываете? Кто будет вашими клиентами?
– Во-первых, наша основная целевая аудитория – люди, которые приобрели контракты на жилье в тайских новостройках и в силу сложившихся политических и экономических условий имеют реальные трудности с оплатой. Во-вторых, наше предложение однозначно будет интересно владельцам уже готового жилья (коммерческих помещений, земли), которые по тем или иным причинам хотят избавиться от своих активов за рубежами России, но при этом не готовы продавать их в убыток из‑за общего падения продаж на рынке. Вторая группа, конечно, значительно меньше.
– Тогда давайте рассмотрим новостройки. Может быть, я чего‑то не понимаю, но какой смысл мне менять квартиру или дом в Таиланде на землю в Подмосковье? Ведь люди платили по контрактам «живые» деньги, а вы предлагаете им некий актив, который еще нужно продать!
– Предположим, вы приобрели новостройку по цене 3 млн батов. Проплатили уже 2 млн, и в ближайшие 6‑10 месяцев нужно внести еще миллион, то есть примерно 1,9 млн рублей, а их нет! Если не осуществлять платежей, рано или поздно вы потеряете все: это написано в любом договоре. Конечно, можно попытаться перепродать. Однако при нынешнем состоянии рынка придется скинуть 25‑30 % от цены, и нет никаких гарантий, что ваш контракт вообще купят. Если все же удастся продать, то вы потеряете 30‑35 % (не забываем про комиссию агента и стоимость переоформления). Значит, на руки получите примерно половину от того, что оплатили, – где‑то около 1 млн батов. Как альтернативный вариант мы предлагаем поменять без потерь свой обремененный и рискованный актив в Таиланде на реальный актив в собственной стране – на участок в Подмосковье. Вам не надо платить за его содержание, вы можете оставить этот актив до лучших времен, если не хотите ничего делать сейчас. Абсолютно ясно, что со временем земля не портится и дешеветь не будет. Еще Марк Твен писал: «Покупайте землю – этот товар больше не производят!»
– А чем же обременен актив, то есть контракт в новостройке? В чем риск?
– Как раз тем, что для того, чтобы реально стать владельцем квартиры или дома в Таиланде, вам нужно доплатить. По сути, это еще не актив, а только ваши обязательства по платежам. Риск заключается в том, что пока контракт не оплачен полностью – вы не получите никакие документы о собственности. За задержки платежей вам будут начислять штрафы, которые увеличат сумму долга, и вот тут вы рискуете остаться лишь владельцем бумаги, на которой был напечатан ваш контракт, потеряв всё и не имея никакого актива вообще!
Эрнест Новик, Директор агентства недвижимости
Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2Thai.ru
Сайт: www.2thai.ru, тел.: 087-294-5416
– Тогда что значит «поменять без потерь»?
– Я поясню, как рассчитывается цена, и всё станет ясно. Вернусь к предыдущему примеру. По контракту на 3 млн вы внесли уже 2 млн. Оплаченная сумма пересчитывается по текущему курсу в рубли – сегодня это примерно 3,8 млн. И на эти деньги вы выбираете участки по абсолютно реальной, а не завышенной цене – от 18 до 25 тыс. рублей за сотку. Это и есть мена без потерь. Сейчас мы предлагаем около 100 участков в четырех дачных поселках. Через пару месяцев добавятся еще два поселка – там еще где‑то 250‑260 участков на любой вкус площадью от 6‑12 до 80‑150 соток. Так что мы можем удовлетворить любые потребности.
– То есть вы хотите сказать, что по любому контракту на новостройку вы вернете землей все ранее оплаченные средства?
– Нет, не по любому. Нашим российским партнерам интересны лишь те контракты, которые оплачены на 70 % и выше. В этом случае на 99 % при перерасчете будет учитываться вся оплаченная сумма.
– А если оплачено, например, 50 % – как быть?
– Нужно доплатить застройщику до 70 %. Тогда мы поменяем ваш контракт на земельный участок.
– А каковы гарантии для продавца контракта? Как вообще будут происходить сделки, чтобы защитить интересы продавца? Скажем, он доплатил застройщику еще 20 %, а сделку по земле проводить отказались…
– Но вы ведь осуществляете по своему контракту платежи, которые и так должны будете внести. А сделки не «будут происходить» – они уже происходят. Неужели вы думаете, что мы рискнем своей репутацией и выбросим на рынок «сырой продукт»? Всё уже отработано до мелочей. На сегодняшний день полностью закрыты три объекта, еще два – в процессе, примерно 6‑7 – в стадии переговоров. Сначала наши российские партнеры выполняют свою часть обязательств – передают вам землю, а потом вы исполняете свою – передаете контракт, то есть все риски обмена берет на себя российская сторона.
– Тогда расскажите, пожалуйста, подробнее обо всём механизме и юридических гарантиях.
– Сначала наши российские партнеры заключают с продавцом контракта договор мены: там четко прописано, кто, кому, почем, что и на что меняет. Этот договор составляется для того, чтобы на бумаге зафиксировать все параметры сделки – он нигде не регистрируется.
Далее по договору купли-продажи происходит переоформление прав собственности на землю. Это может занять 15‑25 дней. Внимание: все организационные моменты и пошлины на российской стороне оплачивают наши партнеры!!!
При получении свидетельства о собственности на нового землевладельца наша компания переоформляет контракт на жилье на нового собственника: естественно, продавец подписывает соответствующие документы. Затраты на тайской стороне оплачиваются либо полностью российской стороной, либо пополам – это поле для переговоров в зависимости от ликвидности проекта, его готовности и прочих факторов.
После того, как новый, подписанный всеми сторонами контракт попадает в Москву, он меняется на свидетельство о собственности на землю – как говорится, баш на баш. На последней стадии стороны обмениваются расписками о том, что все обязательства исполнены и претензий друг к другу не имеют. В общем и целом процедура обмена с получением всех документов занимает в среднем 5‑7 недель.
– То есть вы лично гарантируете чистоту сделки?
– Мы – тайская компания и можем гарантировать, что в Таиланде всё будет оформлено по закону и юридически грамотно. Если кого‑то это не устраивает, он имеет право нанять за отдельную плату тайского адвоката, а мы будем просто контролировать все его действия. Но было бы смешно, если бы мы, находясь в Таиланде, занимались еще и оформлением документов в России. Там все оргвопросы решают наши партнеры. Если кого‑то разбирают сомнения, то он точно так же вправе нанять за отдельную плату российского юриста. Всё предельно просто.
– Выглядит достаточно убедительно. Жаль только, что ваш продукт будет интересен только москвичам, а, к примеру, жителей Пензы, Сургута или Магадана он вряд ли заинтересует.– Отнюдь нет! В Москве и Московской области проживает свыше 12 % населения России, поэтому у большей части россиян в Москве или близлежащих областях есть хоть кто‑то: брат, сват, дети, друзья либо родственники… Вместе с тем дачный участок на престижном направлении недалеко от столицы уж наверняка и ликвиднее, и расти в цене будет быстрее, чем дачный участок в Пензе, Сургуте или Магадане.
Основную часть документооборота по сделкам мы вообще проводим по DHL, поскольку физически владельцы земли – в Москве, а большинство контрагентов по сделкам, как это ни удивительно, – в регионах.
– Ну, предположим, убедили. А каковы условия для владельцев готового жилья?
– Принципиально никакой разницы нет. По готовым квартирам (домам) мы точно так же готовы зачитывать к обмену все, что оплачено, то есть от 100 % и выше от текущей рыночной стоимости в батах в зависимости от проекта – причем рассматриваем не только «свежую недвижимость», но и ту, что построена 10‑20 лет назад.
– А интересует ли вас по обмену готовый бизнес в Таиланде или земля?
– По большому счету – не слишком. Большинство бизнеса тут базируется на арендных площадях. Но если бизнес ведется в уже выкупленном помещении – это предмет для отдельного обсуждения в каждом конкретном случае. Также мы готовы рассматривать для обмена коммерческие помещения. То же самое касается и земли – всё будет зависеть от многих факторов: цены, размеры, локации и т. д.
– Всё, о чем мы сейчас говорили, касается исключительно Паттайи?
– Нет, нас интересует не только Паттайя, но и другие туристические регионы: Пхукет, Самуи, Хуа Хин и даже Бангкок.
– Ну что же, Эрнест, спасибо за очень интересную и познавательную беседу. Надеюсь, ваш новый продукт будет востребован на рынке Паттайи.
– Мы не просто надеемся, а уверены в этом. Если человек не лишен здравого смысла, он поймет, что лучше иметь реальный земельный актив в столичном регионе России, чем потерять все деньги в чужой стране без какой‑либо возможности их гарантированно вернуть или отсудить, не прибегая к существенным дополнительным денежным вливаниям. Тайское правосудие, конечно, неотвратимо, но весьма неторопливо и весьма дорого. А если учесть, что все неплательщики могут лишиться своих «кровно заработанных» из‑за нарушения контрактных обязательств, то судебная тяжба в чужой стране становится вообще делом бесперспективным. Мы готовы помочь нашим соотечественникам, дать возможность «выйти» из тайской недвижимости тем, кто отчаялся ее продать и готов вернуть свои активы в Россию. Поэтому, дорогие читатели, следите за информацией на нашем сайте www.2thai.ru. Пишите, звоните, заходите в офис – мы вам всегда рады. happy wheels
