Jul 10, 2015 author Деловой совет Comments Off on Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя
Итак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно: Законом «О кондоминиумах» 1979 года с изменениями и дополнениями в редакции 2008 года, а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 году.
Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно статье 6/2 Закона «О кондоминиумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона предусматривает ответственность застройщика за нарушение статьи 6/2 в виде штрафа в размере до 100 тыс. батов – это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.
Теоретически покупатель перед встречей с девелопером может взять стандартную форму договора, сверить с условиями договора, который ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все ненужное или добавить нужное. Практически большинство застройщиков неохотно вносят изменения в свои типовые договора. Если на момент подписания договора компромисс по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать тот, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.
Рассмотрим основные условия стандартной формы договора Министерства внутренних дел Таиланда. К сожалению, на просторах интернета можно найти только тайскую версию этого документа.
Продавец обязан гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, обозначить площадь и место его нахождения, номер чанота, указать, находятся ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указываются номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства.
Условия купли-продажи
Договор должен включать в себя информацию о количестве квартир, их номерах в здании, об этаже и площади, праве использования общей собственности и оборудования – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.
Речь идет о стоимости одного квадратного метра и общей стоимости квартиры, снижении или повышении цены на квартиру в случае изменения ее площади по окончании строительства (исходя из стоимости одного метра).
Расчеты осуществляются в таком порядке: платеж в день бронирования квартиры, платеж в день подписания договора (оба они включаются в общую стоимость квартиры), а также платежи в соответствии с графиком в процессе строительства. Расчеты происходят по месту нахождения продавца. После получения каждой суммы продавец выдает квитанцию.
В этой же статье указываются месяц и год завершения строительства, готовность передачи права собственности покупателю, а также обязанность продавца уведомить покупателя о дате регистрации права собственности минимум за 30 дней. Покупатель имеет право назначить дату регистрации ранее установленного срока, о чем предупреждает продавца за неделю.
В течение действия договора покупатель может передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом продавца письменно. Продавец не должен требовать оплаты дополнительных платежей в связи с такой передачей.
Продавец гарантирует, что строительство будет выполнено согласно утвержденным государственными органами спецификациям и стандартам, а также с использованием материалов и в соответствии с планами.
Если завершение строительства задерживается по какой‑либо причине не по вине продавца, он имеет право продлить срок строительства не более чем на год, уведомив покупателя о причинах задержки не позднее чем через 7 дней после возникновения этой причины, иначе он лишается права на продление.
Продавец несет ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности.
Расходы по передаче права собственности
Налог на прибыль, гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец. Стоимость трансфера оплачивается совместно продавцом и покупателем. Следует упомянуть, что эти же условия предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда.
Штраф за нарушение сроков расчетов со стороны покупателя не может составлять более 15 % годовых от неоплаченной суммы и более 10 % от стоимости квартиры. Продавец имеет право прекратить действие договора в одностороннем порядке только в одном из случаев:
Продавец обязан направить покупателю письменное требование об оплате задолженности и может расторгнуть договор, если требование не будет выполнено в течение 30 дней со дня его получения.
Если продавец не передает право собственности покупателю в оговоренные договором сроки, покупатель может:
В случае невозможности передачи права собственности в результате форс-мажорных обстоятельств продавец должен вернуть покупателю все ранее полученные от него суммы, а также оплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Krung Thai Bank
Гарантийный срок по зданию и его составляющим – 5 лет, других компонентов – 2 года со дня регистрации кондоминиума. Дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента получения уведомления от покупателя.
Продавец обязан приложить к договору копии таких документов, как уставные документы компании, чанот на землю, разрешение на строительство, спецификация квартиры и общей территории, рекламные брошюры.
На практике есть много разных вариантов интерпретации застройщиками стандартного договора – от полного копирования его условий до абсолютного их пренебрежения. Оба варианта далеки от идеала. Первый игнорирует особенности строительства отдельно взятого объекта, обходит многие другие вопросы, которые возникают по договорам с иностранцами (например, расчеты из‑за рубежа и порядок получения подтверждения иностранного происхождения денежных средств, иностранная и тайская квота). Встречается и противоположный вариант, когда застройщик отходит от стандартной формы договора, по максимуму защищая свои интересы. Подписывать такой договор в надежде восстановить в будущем свои права через суд не следует. Во-первых, судиться в Таиланде дорого и долго, во‑вторых, решение суда будет зависеть от трактовки договора как добровольно подписанного сторонами документа и согласия сторон со всеми его положениями.
Консалтинговое агентство InvestEast предлагает сопровождение сделок с застройщиками, анализ договоров постфактум, досудебное решение споров и представление интересов покупателей в суде.happy wheels
087-348-57-03
aleksandra@investeast.ru
Skype: investeast
Nov 15, 2016 Comments Off on Thailand Elite выходит на русский рынок
Apr 23, 2016 Comments Off on Что нужно знать об НДС в Таиланде
Mar 07, 2016 Comments Off on Регистрация Торговой Марки в Таиланде
Jan 18, 2016 Comments Off on Время собирать камни
Jan 10, 2017 Comments Off on Где зарегистрировать Бизнес
Nov 14, 2016 Comments Off on Деньги под залог недвижимости? Легко!
Nov 14, 2016 Comments Off on Долгосрочная элитная виза – способ жить долго и счастливо
Dec 13, 2015 Comments Off on Карт-бланш для бизнеса. Советы юриста: как использовать новые законы Таиланда для вашего процветания.
Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort встречает Экспедицию «ВОСХОД»
Jan 20, 2017 Comments Off on Seventh Sky PHUKET: церемония освящения
Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год в стиле рок