Журнал "Таиланд"

  • Главная
  • НОВЫЙ САЙТ
  • Новости
  • Новостройка
  • Архив журнала
  • Реклама на сайте
    • Компания
    • Журнал
    • Цены и распространение
  • Контакты

Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя

Jul 10, 2015 author Деловой совет Comments Off on Договор купли-продажи в новостройке. Права и обязанности покупателя


Только 10% покупателей тщательно изучают договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме перед его подписанием с застройщиком. Остальные же заключают договор на невыгодных для себя условиях, не знают своих прав и не могут определить, когда они нарушаются. Эта статья поможет всем будущим покупателям квартир в новостройках, а также тем, кто уже заключил договор и по той или иной причине не удовлетворен условиями.

agapitovaИтак, обратимся к матчасти. При составлении и подписании договоров застройщик должен руководствоваться двумя основными нормативными документами, а именно: Законом «О кондоминиумах» 1979 года с изменениями и дополнениями в редакции 2008 года, а также Стандартной формой договора купли-продажи квартиры в кондоминиуме № ОС 22, утвержденной Министерством внутренних дел Таиланда в 2008 году.
Самое главное, что нужно знать об этих документах: согласно статье 6/2 Закона «О кондоминиумах» все договора купли-продажи между застройщиками и покупателями должны быть составлены в соответствии со стандартной формой, утвержденной министерством. Любое положение договора, которое выходит за рамки стандартной формы и устанавливает менее выгодные для покупателя условия по сравнению со стандартным договором, не имеет законной силы. А статья 63 Закона предусматривает ответственность застройщика за нарушение статьи 6/2 в виде штрафа в размере до 100 тыс. батов – это к вопросу о защите покупателем своих прав через суд.
Теоретически покупатель перед встречей с девелопером может взять стандартную форму договора, сверить с условиями договора, который ему предлагается на подпись, и вычеркнуть все ненужное или добавить нужное. Практически большинство застройщиков неохотно вносят изменения в свои типовые договора. Если на момент подписания договора компромисс по его условиям не достигнут, есть два варианта: подписать тот, что дают, или выбрать другой проект и другого застройщика.
Рассмотрим основные условия стандартной формы договора Министерства внутренних дел Таиланда. К сожалению, на просторах интернета можно найти только тайскую версию этого документа.

Информация о продавце

Продавец обязан гарантировать, что является собственником земельного участка, на котором будет расположен проект, обозначить площадь и место его нахождения, номер чанота, указать, находятся ли участок и здание под залогом или нет, если да – сумму долга и наименование кредитора. Также указываются номер и дата получения разрешения на строительство и этап строительства на момент подписания договора, обязательство получить лицензию на кондоминиум после завершения строительства.
Условия купли-продажи
Договор должен включать в себя информацию о количестве квартир, их номерах в здании, об этаже и площади, праве использования общей собственности и оборудования – согласно рекламным документам и брошюрам, которые являются неотъемлемой частью договора.

Стоимость квартиры

Речь идет о стоимости одного квадратного метра и общей стоимости квартиры, снижении или повышении цены на квартиру в случае изменения ее площади по окончании строительства (исходя из стоимости одного метра).

Расчеты и передача права собственности

Расчеты осуществляются в таком порядке: платеж в день бронирования квартиры, платеж в день подписания договора (оба они включаются в общую стоимость квартиры), а также платежи в соответствии с графиком в процессе строительства. Расчеты происходят по месту нахождения продавца. После получения каждой суммы продавец выдает квитанцию.
В этой же статье указываются месяц и год завершения строительства, готовность передачи права собственности покупателю, а также обязанность продавца уведомить покупателя о дате регистрации права собственности минимум за 30 дней. Покупатель имеет право назначить дату регистрации ранее установленного срока, о чем предупреждает продавца за неделю.
В течение действия договора покупатель может передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом продавца письменно. Продавец не должен требовать оплаты дополнительных платежей в связи с такой передачей.

Строительство здания

Продавец гарантирует, что строительство будет выполнено согласно утвержденным государственными органами спецификациям и стандартам, а также с использованием материалов и в соответствии с планами.
Если завершение строительства задерживается по какой‑либо причине не по вине продавца, он имеет право продлить срок строительства не более чем на год, уведомив покупателя о причинах задержки не позднее чем через 7 дней после возникновения этой причины, иначе он лишается права на продление.
Продавец несет ответственность за установку счетчиков в квартире и на объектах общей собственности.
Расходы по передаче права собственности
Налог на прибыль, гербовый сбор, специальный бизнес-налог оплачивает продавец. Стоимость трансфера оплачивается совместно продавцом и покупателем. Следует упомянуть, что эти же условия предусмотрены Налоговым кодексом Таиланда.
ie1

Штрафы, проценты за нарушение условий, прекращение договора

Штраф за нарушение сроков расчетов со стороны покупателя не может составлять более 15 % годовых от неоплаченной суммы и более 10 % от стоимости квартиры. Продавец имеет право прекратить действие договора в одностороннем порядке только в одном из случаев:

  • если стороны договорились об оплате по договору одним платежом – в случае задержки платежа;
  • если оплата должна быть осуществлена 24 и более платежами – в случае задержки оплаты трех последовательных платежей;
  • если оплата должна быть осуществлена менее чем 24 платежами – в случае задержки оплаты 12,5 % от стоимости квартиры.

Продавец обязан направить покупателю письменное требование об оплате задолженности и может расторгнуть договор, если требование не будет выполнено в течение 30 дней со дня его получения.
Если продавец не передает право собственности покупателю в оговоренные договором сроки, покупатель может:

  • расторгнуть договор, потребовать возврата оплаченных ранее средств и процентов в том же размере, который применяется в случае нарушения расчетов покупателем;
  • потребовать оплаты штрафа в размере 0,01 % от стоимости квартиры ежедневно. По достижению суммы 10 % от стоимости квартиры и невозможности передачи права собственности покупатель имеет право расторгнуть договор и потребовать возвращения оплаченных ранее средств.

В случае невозможности передачи права собственности в результате форс-мажорных обстоятельств продавец должен вернуть покупателю все ранее полученные от него суммы, а также оплатить проценты по максимальной ставке депозита банка Krung Thai Bank

Ответственность за дефекты строительства

Гарантийный срок по зданию и его составляющим – 5 лет, других компонентов – 2 года со дня регистрации кондоминиума. Дефекты должны быть устранены в течение 30 дней с момента получения уведомления от покупателя.

Приложения к договору

Продавец обязан приложить к договору копии таких документов, как уставные документы компании, чанот на землю, разрешение на строительство, спецификация квартиры и общей территории, рекламные брошюры.
На практике есть много разных вариантов интерпретации застройщиками стандартного договора – от полного копирования его условий до абсолютного их пренебрежения. Оба варианта далеки от идеала. Первый игнорирует особенности строительства отдельно взятого объекта, обходит многие другие вопросы, которые возникают по договорам с иностранцами (например, расчеты из‑за рубежа и порядок получения подтверждения иностранного происхождения денежных средств, иностранная и тайская квота). Встречается и противоположный вариант, когда застройщик отходит от стандартной формы договора, по максимуму защищая свои интересы. Подписывать такой договор в надежде восстановить в будущем свои права через суд не следует. Во-первых, судиться в Таиланде дорого и долго, во‑вторых, решение суда будет зависеть от трактовки договора как добровольно подписанного сторонами документа и согласия сторон со всеми его положениями.

Консалтинговое агентство InvestEast предлагает сопровождение сделок с застройщиками, анализ договоров постфактум, досудебное решение споров и представление интересов покупателей в суде.
087-348-57-03
aleksandra@investeast.ru
Skype: investeast
happy wheels
  • InvestEast
  • tweet
Related articles
  • Thailand Elite выходит на русский рынок
    Thailand Elite выходит...

    Nov 15, 2016 Comments Off on Thailand Elite выходит на русский рынок

  • Что нужно знать об НДС в Таиланде
    Что нужно знать об...

    Apr 23, 2016 Comments Off on Что нужно знать об НДС в Таиланде

  • Регистрация Торговой Марки в Таиланде
    Регистрация Торговой...

    Mar 07, 2016 Comments Off on Регистрация Торговой Марки в Таиланде

  • Время собирать камни
    Время собирать камни

    Jan 18, 2016 Comments Off on Время собирать камни

Еще в этой же категории
  • Где  зарегистрировать Бизнес
    Где ...

    Jan 10, 2017 Comments Off on Где зарегистрировать Бизнес

  • Деньги под залог недвижимости? Легко!
    Деньги под залог...

    Nov 14, 2016 Comments Off on Деньги под залог недвижимости? Легко!

  • Долгосрочная  элитная виза – способ жить долго и счастливо
    Долгосрочная ...

    Nov 14, 2016 Comments Off on Долгосрочная элитная виза – способ жить долго и счастливо

  • Карт-бланш  для бизнеса. Советы юриста:  как использовать новые законы Таиланда для вашего процветания.
    Карт-бланш для...

    Dec 13, 2015 Comments Off on Карт-бланш для бизнеса. Советы юриста: как использовать новые законы Таиланда для вашего процветания.


THAILAND. International Magazine #65/2017

Categories

  • Issue 64 (2)
  • Issue 65 (18)
  • Luxury Living (3)
  • Архитектура (5)
  • Высший свет (28)
  • Деловой совет (40)
  • Застройщик (33)
  • Знакомьтесь ваш риелтор (35)
  • Интерьер (5)
  • Компания (2)
  • Недвижимость в движении (19)
  • Новости (162)
  • Новостройка (78)
  • от владельца (3)
  • Паттайя (28)
  • Персона (12)
  • Слово редактора (21)
  • Событие (24)
  • Шоу-рум (5)
  • Экспертное мнение (4)

Новости

  • Natai Beach Resort встречает  Экспедицию «ВОСХОД»
    Natai Beach Resort встречает Экспедицию...

    Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort встречает Экспедицию «ВОСХОД»

  • Seventh Sky PHUKET: церемония освящения
    Seventh Sky PHUKET: церемония освящения

    Jan 20, 2017 Comments Off on Seventh Sky PHUKET: церемония освящения

  • Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год  в стиле рок
    Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год...

    Jan 20, 2017 Comments Off on Natai Beach Resort и Culture rEvolution: новый год в стиле рок

  • Blue Horizon:  итоги года
    Blue Horizon: итоги года

    Jan 20, 2017 Comments Off on Blue Horizon: итоги года

  • 2 года Самому модному  клубу Пхукета
    2 года Самому модному клубу...

    Jan 20, 2017 Comments Off on 2 года Самому модному клубу Пхукета

Tags

2Thai 2Thai Euro Asia 888 Villas Bart Walters Bear Centric Sea Del Mare Dusit Group EIA Fairtex Gym Global Top Group Heights Holdings InvestEast Invest East Irena De Ribas Kingdom Property Medved Movers & Shakers Nissan NMT Projects Nova Group Ocean Property Ocean Residental Property Ocean Residential Property Pattaya Riviera Group Russian House Seven Seas Siam Oriental Siam Properties Southpoint SunArt Suttangrak The Riviera Jomtien Tulip Group Банг Тао Барт Уолтерс Джомтьен Медведь Недвижимость Паттайя Пхукет Русский дом Таиланд слово редактора
Copyright 2013 Real Estate Thailand. Russian Edition / All rights reserved
Новая версия сайта

Новый сайт уже доступен:

Home