Налоги снижены: время покупать… с умом!
Поводом для нашей встречи с одним из наиболее авторитетных экспертов в сфере недвижимости стало недавнее решение тайского правительства о поддержке ипотечного кредитования в стране. Как новые правила отразятся на развитии рынка недвижимости Королевства? Какие выгоды могут извлечь для себя иностранные покупатели тайского жилья? Эти и многие другие горячие вопросы мы обсудили с Эрнестом Новиком, директором международного агентства недвижимости 2Thai Euro Asia Co., Ltd.
Если клиент четко обозначит свои цели и задачи при покупке – мы практически всегда сможем найти для него максимально подходящий вариант
– Господин Эрнест, начнем с главной новости этого месяца, вызвавшей значительный резонанс среди наших читателей, – снижения налогов в сфере недвижимости.
– Действительно, в октябре тайское правительство приняло ряд мер, активизирующих ипотечное кредитование в стране, в частности в нижнем ценовом сегменте – до 3 млн батов, где были предусмотрены дополнительные льготы. Эти меры, по сути, не направлены на стимулирование покупки недвижимости непосредственно иностранцами, но самое главное для нас то, что налог при переоформлении прав на недвижимость (Transfer Fee) снижен с 2,00 % до 0,01 %. Замечу, что общая сумма расходов при покупке жилья складывается из разных налогов и сборов, которые, в свою очередь, сильно зависят от того, кто у кого когда и почем приобретает. Для простоты поясню, что если раньше максимальная сумма расходов была около 6,3 % от оценочной стоимости жилья, то сейчас – примерно 4,3 %. Такие изменения уже вступили в силу, однако действовать они будут пока лишь до конца апреля.
Эрнест Новик, Директор агентства недвижимости
Euro Asia Development Co., Ltd./Интернет портал 2Thai.ru
Сайт: www.2thai.ru, тел.: 087-294-5416
– Получается, желающим купить нужно поспешить?
– Безусловно, и не только и не столько из‑за снижения налогов.
– А есть еще причины?
– Конечно. Речь идет об изменениях на рынке недвижимости Паттайи, вызванных курсовыми колебаниями национальных валют относительно доллара в России и других странах СНГ. Как известно, последние несколько лет наши соотечественники приобретали до 30‑35 % кондоминиумов в городе, особенно в новостройках и в рассрочку. Нынешняя же ситуация привела к тому, что сейчас в Паттайе можно купить контракт на квартиру в новостройке по цене существенно ниже, чем ранее в том же проекте. Да и на вторичном рынке появились варианты, на 15‑25, а то и 30 % дешевле среднерыночной стоимости. То есть, с одной стороны, продажи ощутимо упали, поскольку заместить 30 % покупок ни китайцам, ни другим иностранцам, ни тайцам в Паттайе так и не удалось. С другой стороны, рынок перенасыщен предложениями о продаже дешевых квартир – как готовых, так и строящихся – в основном от россиян и граждан других стран СНГ.
Вот почему сегодня самое время покупать, но покупать не все, что попадется под руку, а только наилучшее по цене и качеству. То есть покупать с умом!
– Какие рекомендации Вы могли бы дать: что же именно лучше приобретать сейчас?
– Пожалуй, ничего нового я не скажу. Те читатели, которые следят за моими публикациями последние 6‑7 лет, – а таких я знаю довольно много, – все это выучили уже наизусть. Паттайя – приморский курортный город, 80‑85 % квартир в котором востребованы для краткосрочной и среднесрочной аренды. Отсюда и критерии, больше всего влияющие на спрос и, как следствие, ликвидность покупаемой квартиры: близость к морю, близость к центру, близость к городской инфраструктуре (бары, рестораны, торговые центры). Да и само жилье должно быть в хорошем состоянии, с развитой инфраструктурой в кондоминиуме (бассейн, фитнес, тренажерный зал, видеонаблюдение).
Приведу примеры, ярко иллюстрирующие, как локация влияет на ликвидность квартиры в кондо. Скажем, проекты The Palm, Zire Wongamat, Cеtus расположены на первой линии, причем первые два комплекса вообще имеют собственный выход к морю, в последнем – пляж сразу через дорогу. Цены за квадратный метр во всех них значительно превышают 100 тыс. батов. В проекте The Base нет собственного пляжа (до Бич-роад почти 500 м), но есть отличная инфраструктура, шикарные виды, и находится он, по сути, в самом центре города. Цены здесь чуть пониже, но тоже стартуют от 100 тыс. батов. Все упомянутые проекты дорогие, однако найти в них объект, который перепродается по бросовой цене, сегодня практически невозможно. Если появляется что‑то относительно дешевое (на 10‑15 % ниже рыночной стоимости) – покупается за пару дней.
Впрочем, есть и обратные примеры – как на Джомтьене, так и на севере Паттайи. Я имею в виду новые высотки на второй линии, расположенные довольно далеко от центра города и инфраструктуры. Все эти проекты объединяет одно – перепродать в них контракт даже по цене приобретения у застройщика пару лет назад крайне проблематично. Продажи, с учетом всех сопутствующих расходов, идут для собственников в убыток, в лучшем случае – «в ноль»!
Курортная недвижимость всегда была востребована, особенно в странах вечного лета, поэтому никаких предпосылок к краху паттайского рынка недвижимости нет
– А какие тенденции в сегменте малоэтажных комплексов?
– Аналогичные. Так, в проектах Aqua Condo (Джомтьен, 100 м до пляжа) и Centara Avenue (центр, 400 м до пляжа), конечно, есть перепродажи, но найти квартиру по дешевке трудно. И как антипод – любой проект типа «ресорт», коих на Джомтьене уже больше десятка, и все они находятся в 500‑1000 м от пляжа. Там перепродаж настолько много, что без скидки 25‑30 % сделка не состоится. Поэтому даже сегодня перед потенциальным покупателем стоит дилемма: купить объект у моря со скидкой 10 % или в проекте типа «ресорт» со скидкой 30 %.
– И что же выгоднее?
– Нужно анализировать и разбираться: квартира квартире рознь. Я всегда подчеркиваю: приобретать недвижимость в чужой стране за тысячи километров от дома следует только с помощью профессионального агента. Если клиент четко обозначит свои цели и задачи при покупке – мы практически всегда сможем найти для него максимально подходящий вариант. Те же, кто покупает сам, делают это на свой страх и риск. В сотнях случаев люди покупали самостоятельно «самое лучшее», а потом обращались к нам с просьбой помочь в продаже. И зачастую выяснялось, что, по сути, такое жилье нереально продать даже за свою цену.
– То есть без агента покупать неправильно?
– Совершенно верно! Тем более что речь идет о суммах в десятки или даже сотни тысяч долларов. Когда человек приобретает, например, телевизор за тысячу долларов, он обязательно побеседует с менеджером: какие модели лучше, в чем их отличие, какие отзывы покупателей. А при покупке квартиры за 100 тысяч долларов тот же человек почему‑то уверен, что знает все лучше, чем опытный агент, который живет и работает в городе десять лет! Парадокс!
– Но ведь в Паттайе сотни агентств: как выбрать, к кому обратиться?
– В лучшие времена их действительно было почти пять сотен. Сейчас, думаю, компаний, которые реально работают, осталось не больше ста. Я бы рекомендовал сначала найти несколько агентов в интернете, затем посетить их офисы и побеседовать с представителями лично. Нужно искать реально продающую компанию с информативным сайтом, обязательно – с работающим офисом, с тайским персоналом и официальными разрешениями на работу у всех менеджеров-иностранцев. На это вы потратите некоторое время, но зато наверняка сохраните свои деньги. В городе не так много известных и проверенных временем брендов, таких как наш 2thai.ru. Тем же, кто интересуется тайской недвижимостью хотя бы 5‑7 лет, будет еще проще.
– А что Вы думаете о бутах по продаже недвижимости в торговых центрах?
– По моему глубокому убеждению, буты придумали для ленивых, чтобы «зацепить клиента между делом и раскрутить его на покупку». Звучит резко, но я считаю именно так. В бутах работают, как правило, «сезонщики», а не профессионалы с опытом. Аренда бута – дело дорогостоящее, поэтому большинство из них открываются в октябре и закрываются к концу весны. Персонал туда набирают на 5‑6 месяцев, и его квалификация оставляет желать лучшего. Единственная задача продавца на буте – заинтересовать клиента и передать его другим менеджерам. И если раньше потенциального покупателя передавали менеджерам застройщика, то сейчас обращаются к агентам, у которых большой выбор перепродаж. Я это знаю не понаслышке, поскольку в нашей базе свыше 3 тысяч реальных предложений, из которых как минимум 300 – горящие продажи с хорошей скидкой. Мы специализируемся на таких перепродажах, и в наше агентство постоянно поступают заявки как на продажу, так и на покупку. Не скажу, что все, кто стоит на бутах, – непрофессионалы, но работают они там (а не в офисе) точно не от хорошей жизни.
– Как долго, по Вашему мнению, будет лихорадить рынок недвижимости Паттайи?
– Хочу отметить, что в Таиланде в целом кризис в сфере недвижимости не ощущается, и картина отличается от того, что мы наблюдаем у нас в Паттайе. Думаю, ситуация нормализуется в 2017‑м, в крайнем случае – в начале 2018 года. Курортная недвижимость всегда была востребована, особенно в странах вечного лета, поэтому никаких предпосылок к краху паттайского рынка недвижимости нет. Ввиду обвала курса российского рубля сегодня имеет место временное превышение предложения над спросом. Еще пару лет продажи будут идти «ни шатко ни валко». Но затем все стабилизируется.
– Как Вы прокомментируете введение шестимесячной туристической мультивизы и общее ужесточение визового режима?
– Никакого ужесточения визового режима не было и нет. Если человек едет в Таиланд как турист – у него весьма широкий выбор. Можно въехать по штампу на месяц и, осуществив выезд, находиться в стране еще месяц. Можно получить однократную турвизу на три месяца и затем пребывать в Таиланде еще месяц после выезда. Есть вариант получить полугодичную мультивизу и проживать в Королевстве почти девять месяцев минимум с двумя выездами. Какие проблемы?
Если же вы хотите тут жить постоянно – открывайте официальный бизнес и живите. Можете выйти замуж / жениться, учиться либо, если вы старше 50 лет, оформить пенсионную визу – все не так сложно. По сути, ужесточение визового режима коснулось лишь тех, кто незаконно работал в Таиланде, или тех, у кого, будем называть вещи своими именами, просто нет денег. Поэтому винить тайцев абсолютно не в чем.
– Благодарим Вас, господин Эрнест, за столь откровенную и содержательную беседу! happy wheels
